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Quelle : Prüfungsorgan — geprüft am 2026-07-30. Termine ohne Gewähr.
Nach Art. 270 Abs. 1 OR kann die Mieterin den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten, wenn sie sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen Wohnungsmangel zum Vertragsabschluss gezwungen sah oder wenn der Vermieter den Mietzins gegenüber dem früheren erheblich erhöht hat. Art. 270a OR betrifft einen anderen Fall: das Herabsetzungsbegehren während der Mietdauer.
Nettomietertrag = 240 000 − 72 000 = 168 000 CHF. Hypothekarzinsen = 3 000 000 × 1,8 % = 54 000 CHF. Netto-Cashflow = 168 000 − 54 000 = 114 000 CHF. Eigenkapital = 4 800 000 − 3 000 000 = 1 800 000 CHF. Eigenkapitalrendite = 114 000 / 1 800 000 × 100 = 6,33 %.
Die Übertragung von Grundeigentum bedarf der öffentlichen Beurkundung (Art. 657 Abs. 1 ZGB; Kauf: Art. 216 Abs. 1 OR; Schenkung: Art. 243 Abs. 2 OR). Dasselbe gilt für die Begründung dinglicher Rechte: Dienstbarkeiten (Art. 732 ZGB, seit 2012), Grundpfandrechte (Art. 799 Abs. 2 ZGB), selbständiges und dauerndes Baurecht (Art. 779a ZGB). Der Mietvertrag ist formfrei, und für einen Erbteilungsvertrag genügt die Schriftform (Art. 634 Abs. 2 ZGB).
Die Bewirtschafterin haftet nach den Regeln des Auftragsrechts (Art. 398 OR). Sie ist dem Auftraggeber für die getreue und sorgfältige Ausführung des Auftrags verantwortlich und haftet für jedes, auch leichtes Verschulden. Für die mit der Bewirtschaftung verbundenen Risiken haftet sie nicht, wenn diese akzeptiert wurden.
Gemeinschaftliche Teile dürfen ohne Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht verändert werden. Der Durchbruch einer tragenden Wand, der gemeinschaftliche Teile betrifft, erfordert einen Beschluss der Versammlung (je nach Tragweite qualifiziertes Mehr oder sogar Einstimmigkeit). Ohne Bewilligung sind die Arbeiten widerrechtlich und es kann die Wiederherstellung verlangt werden.
Die Ansprüche des Bestellers wegen Mängeln eines unbeweglichen Werks verjähren mit Ablauf von fünf Jahren nach der Abnahme (Art. 371 Abs. 2 OR), auch wenn der Mangel verdeckt war und erst später entdeckt wurde. Wird der Mangel 7 Jahre nach der Abnahme entdeckt, kann er daher nicht mehr geltend gemacht werden, ausser der Unternehmer hat ihn absichtlich verschwiegen (dann gelten die Regeln des Kaufrechts sinngemäss). Die Falle: Die Frist läuft nicht ab Entdeckung, und eine 10-Jahres-Frist für verdeckte Mängel gibt es nicht.
Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vierteljährlich vom Bund (publiziert durch das Bundesamt für Wohnungswesen) auf Grundlage des Durchschnittszinssatzes der Hypothekarforderungen der Banken berechnet. Solange er unter 5 % liegt, rechtfertigt eine Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte eine Mietzinserhöhung von 3 % (Art. 13 Abs. 1 VMWG); eine Senkung um 0,25 Punkte gibt der Mieterschaft Anspruch auf eine Senkung von rund 2,91 % (die umgekehrte Rechnung).
Der Ertragswert wird aus dem kapitalisierten Mietertrag berechnet (Nettomietertrag / Kapitalisierungssatz). Der Verkehrswert entspricht dem effektiv erzielbaren Marktpreis. Bei Renditeliegenschaften ist der Ertragswert oft die wichtigste Bewertungsgrundlage. Grosse Abweichungen zwischen beiden Werten weisen auf eine Über- oder Unterbewertung hin.
Zuerst wird der Gläubiger im 1. Rang befriedigt: 500 000 CHF. Für den Gläubiger im 2. Rang bleiben 700 000 − 500 000 = 200 000 CHF (bei einer Forderung von 300 000 CHF). Er erleidet somit einen Verlust von 100 000 CHF.
Potenzieller Jahresertrag = 10 × 1 500 × 12 = 180 000 CHF. Leerstand 15 % = durchschnittlich 1,5 leere Wohnungen. Jährlicher Ausfall = 180 000 × 15 % = 27 000 CHF, oder genauer: 1,5 Wohnungen × 1 500 CHF × 12 Monate = 27 000 CHF.