Dienstbarkeiten, Baurecht und Grundbuch: was das Gesetz sagt

Eine Dienstbarkeit entsteht durch den Eintrag im Grundbuch, gestützt auf eine öffentliche Urkunde. Baurecht, Nutzniessung und Wohnrecht folgen derselben Logik. Diese ZGB-Regeln kommen in jeder Prüfung zum Immobilienrecht vor. Hier die Definitionen, Formen, Fristen und die Wirkung des Eintrags, Artikel für Artikel.

Die Grunddienstbarkeit: Definition

Ein Grundstück kann zum Vorteil eines andern Grundstücks belastet werden: Sein Eigentümer muss sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers des andern Grundstücks gefallen lassen oder darf nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben (Art. 730 Abs. 1 ZGB). Klassisches Beispiel: das Wegrecht.

Eine Verpflichtung zur Vornahme von Handlungen kann mit der Grunddienstbarkeit nur nebensächlich verbunden sein. Für den Erwerber des berechtigten oder belasteten Grundstücks ist sie nur verbindlich, wenn sie sich aus dem Eintrag im Grundbuch ergibt (Art. 730 Abs. 2 ZGB).

Der Eigentümer darf auf seinem Grundstück zugunsten eines andern ihm gehörigen Grundstücks eine Dienstbarkeit errichten (Art. 733 ZGB).

Eine Dienstbarkeit errichten: Eintrag und öffentliche Beurkundung

Zur Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedarf es der Eintragung in das Grundbuch (Art. 731 Abs. 1 ZGB). Für Erwerb und Eintragung gelten, soweit es nicht anders geordnet ist, die Bestimmungen über das Grundeigentum (Art. 731 Abs. 2 ZGB).

Das Rechtsgeschäft über die Errichtung bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 732 Abs. 1 ZGB). Beschränkt sich die Ausübung auf einen Teil des Grundstücks und ist die örtliche Lage im Rechtsgrundausweis nicht genügend bestimmbar umschrieben, so ist sie in einem Auszug des Planes für das Grundbuch zeichnerisch darzustellen (Art. 732 Abs. 2 ZGB).

Die Ersitzung ist nur zu Lasten von Grundstücken möglich, an denen das Eigentum ersessen werden kann (Art. 731 Abs. 3 ZGB).

Ausübung, Unterhalt und Untergang

Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt massgebend. Im Rahmen des Eintrags kann sich der Inhalt aus dem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie die Dienstbarkeit während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 ZGB). Ändern sich die Bedürfnisse des berechtigten Grundstücks, darf dem Verpflichteten keine Mehrbelastung zugemutet werden (Art. 739 ZGB).

Der Berechtigte muss sein Recht in möglichst schonender Weise ausüben. Der Belastete darf nichts vornehmen, was die Ausübung verhindert oder erschwert (Art. 737 ZGB). Eine Vorrichtung, die zur Ausübung gehört, unterhält der Berechtigte; dient sie auch dem Belasteten, tragen beide die Last im Verhältnis ihrer Interessen (Art. 741 ZGB).

Wird nur ein Teil des Grundstücks beansprucht, kann der Eigentümer, wenn er ein Interesse nachweist und die Kosten übernimmt, die Verlegung auf eine andere, für den Berechtigten nicht weniger geeignete Stelle verlangen (Art. 742 ZGB).

Die Dienstbarkeit geht unter mit der Löschung des Eintrags und mit dem vollständigen Untergang des belasteten oder des berechtigten Grundstücks (Art. 734 ZGB). Wird der Berechtigte Eigentümer des belasteten Grundstücks, kann er die Dienstbarkeit löschen lassen; bis zur Löschung bleibt sie als dingliches Recht bestehen (Art. 735 ZGB). Hat sie für das berechtigte Grundstück alles Interesse verloren, kann der Belastete die Löschung verlangen; ist das Interesse im Vergleich zur Belastung von unverhältnismässig geringer Bedeutung, kann sie ganz oder teilweise abgelöst werden (Art. 736 ZGB).

Nutzniessung und Wohnrecht

Die Nutzniessung kann an beweglichen Sachen, an Grundstücken, an Rechten oder an einem Vermögen bestellt werden. Sie verleiht dem Berechtigten, wo es nicht anders bestimmt ist, den vollen Genuss des Gegenstandes, und bei einem Grundstück kann sie auf einen bestimmten Teil eines Gebäudes oder des Grundstücks beschränkt werden (Art. 745 ZGB). Bei Grundstücken braucht es die Eintragung in das Grundbuch (Art. 746 ZGB).

Die Nutzniessung endigt mit dem Tod des Berechtigten und für juristische Personen mit deren Auflösung. Für juristische Personen kann sie höchstens 100 Jahre dauern (Art. 749 ZGB). Bei Grundstücken geben die anderen Untergangsgründe (Zeitablauf, Verzicht, Tod) dem Eigentümer nur einen Anspruch auf Löschung des Eintrags (Art. 748 Abs. 2 ZGB).

Zu den Lasten: Der Nutzniesser erhält den Gegenstand in seinem Bestand und nimmt die Ausbesserungen und Erneuerungen des gewöhnlichen Unterhalts selbst vor (Art. 764 ZGB). Er trägt die Auslagen für den gewöhnlichen Unterhalt und die Bewirtschaftung, die Schuldzinsen sowie die Steuern und Abgaben, im Verhältnis zur Dauer seiner Berechtigung; alle andern Lasten trägt der Eigentümer (Art. 765 ZGB).

Das Wohnrecht besteht in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teil davon Wohnung zu nehmen. Es ist unübertragbar und unvererblich und steht, soweit das Gesetz nichts anderes ordnet, unter den Bestimmungen über die Nutzniessung (Art. 776 ZGB). Es wird nach den persönlichen Bedürfnissen des Berechtigten bemessen; ist es nicht ausdrücklich auf seine Person beschränkt, darf er Familienangehörige und Hausgenossen aufnehmen (Art. 777 ZGB). Bei ausschliesslichem Wohnrecht trägt er die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts; hat er nur ein Mitbenutzungsrecht, fallen die Unterhaltskosten dem Eigentümer zu (Art. 778 ZGB).

Das Baurecht

Ein Grundstück kann mit der Dienstbarkeit belastet werden, dass jemand das Recht erhält, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten. Das Recht ist, wenn nichts anderes vereinbart wird, übertragbar und vererblich. Ist es selbständig und dauernd, kann es als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden (Art. 779 ZGB).

Das Rechtsgeschäft über die Errichtung bedarf zur Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Das gilt auch für den Baurechtszins und weitere vertragliche Bestimmungen, wenn sie im Grundbuch vorgemerkt werden sollen (Art. 779a ZGB).

Höchstdauer: Das Baurecht kann als selbständiges Recht auf höchstens 100 Jahre begründet werden. Es kann jederzeit in der für die Begründung vorgeschriebenen Form auf eine neue Dauer von höchstens 100 Jahren verlängert werden, doch ist eine zum Voraus eingegangene Verpflichtung dazu nicht verbindlich (Art. 779l ZGB).

Geht das Baurecht unter, fallen die bestehenden Bauwerke dem Grundeigentümer heim und werden zu Bestandteilen seines Grundstücks (Art. 779c ZGB). Er leistet dem bisherigen Bauberechtigten eine angemessene Entschädigung, die auch den Gläubigern haftet, denen das Baurecht verpfändet war. Wird sie nicht bezahlt oder sichergestellt, kann an Stelle des gelöschten Baurechts ein Grundpfandrecht mit demselben Rang eingetragen werden, spätestens drei Monate nach dem Untergang des Baurechts (Art. 779d ZGB).

Vorzeitiger Heimfall: Überschreitet der Bauberechtigte in grober Weise sein dingliches Recht oder verletzt er vertragliche Verpflichtungen grob, kann der Grundeigentümer den vorzeitigen Heimfall herbeiführen und die Übertragung des Baurechts auf sich verlangen (Art. 779f ZGB). Das ist nur gegen angemessene Entschädigung möglich, die wegen des Verschuldens des Bauberechtigten herabgesetzt werden kann; die Übertragung erfolgt erst, wenn die Entschädigung bezahlt oder sichergestellt ist (Art. 779g ZGB).

Zur Sicherung des Baurechtszinses hat der Grundeigentümer Anspruch auf ein Pfandrecht am eingetragenen Baurecht im Höchstbetrag von drei Jahresleistungen (Art. 779i ZGB).

Das Grundbuch: Blatt und eingetragene Rechte

Über die Rechte an den Grundstücken wird ein Grundbuch geführt. Es besteht aus dem Hauptbuch und den ergänzenden Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen, Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuch (Art. 942 ZGB). Als Grundstücke werden aufgenommen: die Liegenschaften, die selbständigen und dauernden Rechte, die Bergwerke und die Miteigentumsanteile an Grundstücken (Art. 943 ZGB).

Jedes Grundstück erhält im Hauptbuch ein eigenes Blatt und eine eigene Nummer (Art. 945 ZGB). Auf dem Blatt stehen in besonderen Abteilungen das Eigentum, die Dienstbarkeiten und Grundlasten, die mit dem Grundstück verbunden sind oder darauf ruhen, und die Pfandrechte (Art. 946 ZGB). Mit Einwilligung des Eigentümers können mehrere Grundstücke auf einem Kollektivblatt stehen (Art. 947 ZGB).

Eingetragen werden das Eigentum, die Dienstbarkeiten und Grundlasten sowie die Pfandrechte (Art. 958 ZGB). Die Dienstbarkeiten werden auf dem Blatt des berechtigten und des belasteten Grundstücks eingetragen und gelöscht (Art. 968 ZGB). Die Eintragung erfolgt aufgrund einer schriftlichen Erklärung des Eigentümers; sie ist nicht nötig, wenn sich der Erwerber auf eine Gesetzesvorschrift oder ein rechtskräftiges Urteil berufen kann (Art. 963 ZGB).

Vormerkungen, Anmerkungen und vorläufige Eintragungen

Verwechsle Eintragung und Vormerkung nicht. Die Vormerkung gibt einem Recht oder einer Beschränkung Wirkung, ohne ein dingliches Recht zu schaffen:

• Persönliche Rechte: Vor- und Rückkauf, Kaufsrecht, Pacht und Miete können vorgemerkt werden, wenn das Gesetz es ausdrücklich vorsieht. Sie erhalten dadurch Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Recht (Art. 959 ZGB).
• Verfügungsbeschränkungen: Sie können vorgemerkt werden aufgrund einer amtlichen Anordnung zur Sicherung streitiger oder vollziehbarer Ansprüche, einer Pfändung oder eines Rechtsgeschäfts, für das das Gesetz die Vormerkung vorsieht, wie die Anwartschaft des Nacherben. Auch sie wirken gegenüber jedem später erworbenen Recht (Art. 960 ZGB).
• Vorläufige Eintragungen: Sie können vorgemerkt werden zur Sicherung behaupteter dinglicher Rechte oder bei der vom Gesetz zugelassenen Ergänzung des Ausweises. Sie geschehen mit Einwilligung aller Beteiligten oder auf Anordnung des Gerichts; wird das Recht später festgestellt, wird es vom Zeitpunkt der Vormerkung an dinglich wirksam (Art. 961 ZGB).
• Eine Vormerkung hindert die Eintragung eines im Rang nachgehenden Rechts nicht (Art. 961a ZGB).
• Anmerkung: Das Gemeinwesen lässt öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen anmerken, die die Nutzung des Grundstücks dauernd einschränken (Art. 962 ZGB).

Öffentlichkeit des Grundbuchs: der Grundbuchauszug

Wer ein Interesse glaubhaft macht, hat Anspruch auf Einsicht in das Grundbuch oder auf einen Auszug. Ohne ein solches Interesse ist jede Person berechtigt, Auskunft über drei Daten des Hauptbuches zu erhalten: die Bezeichnung des Grundstücks und die Grundstücksbeschreibung, den Namen und die Identifikation des Eigentümers, die Eigentumsform und das Erwerbsdatum (Art. 970 Abs. 1 und 2 ZGB).

Die Einwendung, jemand habe eine Grundbucheintragung nicht gekannt, ist ausgeschlossen (Art. 970 Abs. 4 ZGB). Über alle Eintragungen wird den Beteiligten auf ihr Verlangen ein Auszug ausgefertigt (Art. 967 Abs. 2 ZGB). Die Kantone können die Veröffentlichung des Eigentumserwerbs an Grundstücken vorsehen (Art. 970a ZGB).

Wirkung des Eintrags und guter Glaube

Ein Recht, für dessen Begründung die Eintragung vorgesehen ist, besteht als dingliches Recht nur, wenn es aus dem Grundbuch ersichtlich ist (Art. 971 ZGB). Die dinglichen Rechte entstehen und erhalten ihren Rang und ihr Datum durch die Eintragung in das Hauptbuch. Die Wirkung wird auf den Zeitpunkt der Einschreibung in das Tagebuch zurückbezogen, wenn die gesetzlichen Ausweise der Anmeldung beigefügt waren (Art. 972 ZGB).

Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben hat, ist in diesem Erwerb zu schützen (Art. 973 ZGB). Ist der Eintrag eines dinglichen Rechts ungerechtfertigt, kann sich der Dritte, der den Mangel kennt oder kennen sollte, nicht auf ihn berufen (Art. 974 ZGB).

Wer durch einen ungerechtfertigten Eintrag in seinen dinglichen Rechten verletzt ist, kann auf Löschung oder Abänderung klagen; vorbehalten bleiben die Rechte gutgläubiger Dritter und Schadenersatzansprüche (Art. 975 ZGB). Berichtigungen darf der Grundbuchverwalter ohne schriftliche Einwilligung der Beteiligten nur auf Verfügung des Gerichts vornehmen; blosse Schreibfehler werden von Amtes wegen berichtigt (Art. 977 ZGB).

Was die Prüfungen verlangen

Fachausweis Immobilienbewirtschaftung, Fach Immobilienrecht: die Arten von Dienstbarkeiten, ihre Errichtung (Eintrag und öffentliche Beurkundung), ihr Untergang, die Höchstdauer des Baurechts, Nutzniessung und Wohnrecht, die Vormerkungen, die Wirkung des Eintrags und der Schutz des guten Glaubens.

Fach Immobilienbewirtschaftung: ein Grundbuchblatt lesen, die Dienstbarkeiten erkennen, die ein Grundstück belasten oder begünstigen, und wissen, wer einen Weg oder eine gemeinsame Vorrichtung unterhält.

Der klassische Fehler im Quiz: glauben, eine öffentliche Urkunde genüge, um eine Dienstbarkeit zu begründen. Ohne Eintrag im Grundbuch besteht sie nicht als dingliches Recht (Art. 731 und 971 ZGB). Weitere Fallen: Vormerkung (wirkt gegenüber später erworbenen Rechten) und Eintragung (dingliches Recht) verwechseln, oder vergessen, dass das Wohnrecht unübertragbar und unvererblich ist, das Baurecht aber, wenn nichts anderes vereinbart wird, übertragbar und vererblich.