Das Grundpfand gibt es nur in zwei Formen: als Grundpfandverschreibung oder als Schuldbrief. Ein Grundstückkauf braucht die öffentliche Beurkundung, und für Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrechte gelten strenge Fristen und Höchstdauern. Hier die Regeln aus ZGB und OR, Artikel für Artikel.
Zwei Formen des Grundpfands, keine weitere
Das Grundpfand wird als Grundpfandverschreibung oder als Schuldbrief bestellt. Die Bestellung anderer Arten des Grundpfandes ist nicht gestattet (Art. 793 ZGB).
Der Unterschied liegt bei der Forderung. Mit der Grundpfandverschreibung kann eine beliebige, gegenwärtige oder zukünftige oder bloss mögliche Forderung sichergestellt werden (Art. 824 ZGB). Der Schuldbrief dagegen begründet eine persönliche Forderung, die grundpfändlich sichergestellt ist (Art. 842 Abs. 1 ZGB).
In beiden Fällen ist bei der Bestellung ein bestimmter Betrag der Forderung in Landesmünze anzugeben. Ist der Betrag unbestimmt, wird ein Höchstbetrag angegeben, bis zu dem das Grundstück haftet (Art. 794 ZGB).
Pfandobjekt, Errichtung und Untergang
Ein Grundpfand wird nur auf Grundstücke errichtet, die in das Grundbuch aufgenommen sind (Art. 796 ZGB). Das verpfändete Grundstück ist bestimmt anzugeben; Teile eines Grundstücks können nicht verpfändet werden, solange die Teilung im Grundbuch nicht erfolgt ist (Art. 797 ZGB). Mehrere Grundstücke können für dieselbe Forderung verpfändet werden, wenn sie demselben Eigentümer gehören oder solidarisch haftenden Mitschuldnern (Art. 798 Abs. 1 ZGB).
Das Grundpfandrecht belastet das Grundstück mit Einschluss aller Bestandteile und aller Zugehör (Art. 805 Abs. 1 ZGB). Sachen wie Maschinen oder Hotelmobiliar gelten als Zugehör, wenn sie bei der Verpfändung ausdrücklich als solche angeführt und im Grundbuch angemerkt sind (Art. 805 Abs. 2 ZGB).
Das Grundpfand entsteht mit der Eintragung in das Grundbuch, und das Rechtsgeschäft auf Errichtung bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 799 ZGB). Bei Miteigentum kann jeder Eigentümer seinen Anteil verpfänden; bei Gesamteigentum kann das Grundstück nur insgesamt und im Namen aller Eigentümer verpfändet werden (Art. 800 ZGB).
Das Grundpfand geht mit der Löschung des Eintrages sowie mit dem vollständigen Untergang des Grundstückes unter (Art. 801 Abs. 1 ZGB). Forderungen, für die ein Grundpfand eingetragen ist, unterliegen keiner Verjährung (Art. 807 ZGB).
Rang, leere Pfandstelle und Verwertung
Die pfandrechtliche Sicherung ist auf die Pfandstelle beschränkt, die bei der Eintragung angegeben wird (Art. 813 Abs. 1 ZGB). Grundpfandrechte können in zweitem oder beliebigem Rang errichtet werden, sobald ein bestimmter Betrag als Vorgang bei der Eintragung vorbehalten wird (Art. 813 Abs. 2 ZGB).
Wird ein vorgehendes Grundpfand gelöscht, hat der nachfolgende Gläubiger keinen Anspruch darauf, in die Lücke nachzurücken. Der Eigentümer darf an Stelle des getilgten Grundpfandes ein anderes errichten. Vereinbarungen über das Nachrücken haben nur dann dingliche Wirkung, wenn sie vorgemerkt sind (Art. 814 ZGB).
Ist ein Grundpfandrecht ohne Vorhandensein eines vorgehenden in späterem Rang errichtet, oder beträgt die vorgehende Forderung weniger, als eingetragen ist, so wird bei der Pfandverwertung der Erlös den wirklichen Pfandgläubigern nach ihrem Rang zugewiesen, ohne Rücksicht auf die leeren Pfandstellen (Art. 815 ZGB).
Wird der Gläubiger nicht befriedigt, kann er sich aus dem Erlös des Grundstücks bezahlt machen. Die Abrede, dass ihm das Grundpfand bei Nichtbefriedigung als Eigentum zufallen soll, ist ungültig (Art. 816 Abs. 1 und 2 ZGB). Der Erlös wird nach dem Rang verteilt; Gläubiger gleichen Ranges haben Anspruch auf gleichmässige Befriedigung (Art. 817 ZGB).
Das Grundpfand sichert die Kapitalforderung, die Betreibungskosten und Verzugszinse sowie drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse und den seit dem letzten Zinstag laufenden Zins. Beim Schuldbrief sind nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen pfandgesichert. Der ursprünglich vereinbarte Zins darf nicht zum Nachteil nachgehender Grundpfandgläubiger über fünf vom Hundert erhöht werden (Art. 818 ZGB).
Die Grundpfandverschreibung und das gesetzliche Pfandrecht
Bei einer Forderung mit unbestimmtem oder wechselndem Betrag wird die Grundpfandverschreibung auf eine bestimmte Pfandstelle errichtet und behält ihren Rang trotz aller Schwankungen (Art. 825 Abs. 1 ZGB). Das verpfändete Grundstück braucht nicht dem Schuldner zu gehören (Art. 824 Abs. 2 ZGB). Auf Verlangen des Gläubigers wird ein Grundbuchauszug ausgestellt, der nur ein Beweismittel und kein Wertpapier ist (Art. 825 Abs. 2 ZGB). Ist die Forderung untergegangen, kann der Eigentümer verlangen, dass der Gläubiger die Löschung bewilligt (Art. 826 ZGB).
Das Bundesprivatrecht kennt gesetzliche Pfandrechte (Art. 837 ZGB). Einen Anspruch auf Errichtung haben:
- der Verkäufer für seine Forderung am verkauften Grundstück;
- die Miterben und Gemeinder für Forderungen aus der Teilung an den Grundstücken, die der Gemeinschaft gehörten;
- die Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, an diesem Grundstück.
Bauhandwerkerpfandrecht: die Fristen
Verkäufer, Miterben und Gemeinder lassen ihr Pfandrecht spätestens drei Monate nach der Übertragung des Eigentums eintragen (Art. 838 ZGB).
Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann ab dem Zeitpunkt eingetragen werden, in dem sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben. Die Eintragung hat spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen (Art. 839 Abs. 1 und 2 ZGB). Sie darf nur erfolgen, wenn die Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist, und kann nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung zuzüglich Verzugszinse für die Dauer von zehn Jahren hinreichende Sicherheit leistet (Art. 839 Abs. 3 ZGB).
Ist ein Mieter, ein Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person Schuldner, besteht der Anspruch nur, wenn der Grundeigentümer seine Zustimmung zur Ausführung der Arbeiten erteilt hat (Art. 837 Abs. 2 ZGB). Auf diese gesetzlichen Pfandrechte kann nicht zum Voraus verzichtet werden (Art. 837 Abs. 3 ZGB).
Mehrere eingetragene Pfandrechte der Handwerker und Unternehmer haben untereinander den gleichen Anspruch auf Befriedigung, auch wenn sie von verschiedenem Datum sind (Art. 840 ZGB). Sobald der Beginn des Werkes im Grundbuch angemerkt ist, dürfen bis zum Ablauf der Eintragungsfrist Pfandrechte nur als Grundpfandverschreibungen eingetragen werden (Art. 841 Abs. 3 ZGB).
Der Schuldbrief: Register-Schuldbrief und Papier-Schuldbrief
Der Schuldbrief wird entweder als Register-Schuldbrief oder als Papier-Schuldbrief ausgestaltet (Art. 843 ZGB). Die Schuldbriefforderung tritt neben die Forderung aus dem Grundverhältnis, wenn nichts anderes vereinbart ist. Der Schuldner kann dem Gläubiger und nicht gutgläubigen Rechtsnachfolgern die persönlichen Einreden aus dem Grundverhältnis entgegenhalten (Art. 842 Abs. 2 und 3 ZGB). Die Schuldbriefforderung darf sich weder auf das Grundverhältnis beziehen noch Bedingungen oder Gegenleistungen enthalten (Art. 846 Abs. 1 ZGB).
Register-Schuldbrief: Er entsteht mit der Eintragung in das Grundbuch, auf den Namen des Gläubigers oder des Grundeigentümers (Art. 857 ZGB). Die Übertragung erfolgt durch Eintragung des neuen Gläubigers aufgrund einer schriftlichen Erklärung des bisherigen. Befreiende Wirkung haben nur Leistungen an die Person, die im Zeitpunkt der Zahlung im Grundbuch eingetragen ist (Art. 858 ZGB).
Papier-Schuldbrief: Neben der Eintragung wird stets ein Pfandtitel ausgestellt. Als Gläubiger kann der Inhaber oder eine bestimmte Person bezeichnet werden, namentlich der Grundeigentümer selbst (Art. 860 ZGB). Das Grundbuchamt stellt den Titel aus; er ist nur mit der Unterschrift des Grundbuchverwalters gültig und darf dem Gläubiger nur mit ausdrücklicher Einwilligung des Schuldners und des Grundeigentümers ausgehändigt werden (Art. 861 ZGB). Die Forderung kann nur in Verbindung mit dem Besitz des Pfandtitels veräussert, verpfändet oder geltend gemacht werden (Art. 863 ZGB). Zur Übertragung braucht es die Übergabe des Titels; lautet er auf den Namen einer Person, zusätzlich einen Übertragungsvermerk (Art. 864 ZGB).
Wenn nichts anderes vereinbart ist, kann der Schuldbrief vom Gläubiger oder vom Schuldner mit halbjährlicher Kündigungsfrist auf Ende jeden Monats gekündigt werden. Für den Gläubiger darf keine kürzere Frist als drei Monate vereinbart werden, ausser der Schuldner ist mit Amortisationen oder Zinsen in Verzug (Art. 847 ZGB). Ein Papier-Schuldbrief darf im Grundbuch nicht gelöscht werden, bevor der Pfandtitel entkräftet oder für kraftlos erklärt worden ist (Art. 855 ZGB).
Grundstückkauf: Form, Gewährleistung, Nutzen und Gefahr
Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR). Dasselbe gilt für Vorverträge sowie für Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht begründen (Art. 216 Abs. 2 OR). Einzige Ausnahme: Vorkaufsverträge, die den Kaufpreis nicht zum voraus bestimmen, sind in schriftlicher Form gültig (Art. 216 Abs. 3 OR).
Wurde ein Grundstückkauf bedingt abgeschlossen, erfolgt die Eintragung in das Grundbuch erst, wenn die Bedingung erfüllt ist. Die Eintragung eines Eigentumsvorbehaltes ist ausgeschlossen (Art. 217 OR).
Gewährleistung: Der Verkäufer leistet dem Käufer Ersatz, wenn das Grundstück nicht das im Kaufvertrag angegebene Mass besitzt, vorbehaltlich anderweitiger Abrede. Fehlt das im Grundbuch aufgrund amtlicher Vermessung angegebene Mass, schuldet er Ersatz nur, wenn er die Gewährleistung ausdrücklich übernommen hat (Art. 219 OR). Nach Art. 219a OR, in Kraft seit 1. Januar 2026, beträgt die Frist für die Mängelrüge 60 Tage; nicht erkennbare Mängel sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen, und kürzere Fristen sind unwirksam. Die Ansprüche wegen Mängeln verjähren fünf Jahre nach dem Erwerb des Eigentums.
Nutzen und Gefahr: Ist für die Übernahme des Grundstücks ein bestimmter Zeitpunkt vertraglich festgelegt, wird vermutet, dass Nutzen und Gefahr erst mit diesem Zeitpunkt auf den Käufer übergehen (Art. 220 OR). Im Übrigen gelten die Bestimmungen über den Fahrniskauf entsprechend (Art. 221 OR).
Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrecht: Dauer, Form, Fristen
Vorkaufs- und Rückkaufsrechte dürfen für höchstens 25 Jahre, Kaufsrechte für höchstens zehn Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden (Art. 216a OR). Wenn nichts anderes vereinbart ist, sind vertragliche Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrechte vererblich, aber nicht abtretbar. Ist die Abtretung zulässig, braucht sie dieselbe Form wie die Begründung (Art. 216b OR).
Das Vorkaufsrecht kann geltend gemacht werden, wenn das Grundstück verkauft wird, sowie bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt. Nicht als Vorkaufsfall gelten namentlich die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung, die Zwangsversteigerung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben (Art. 216c OR). Der Verkäufer muss den Vorkaufsberechtigten über den Abschluss und den Inhalt des Kaufvertrags in Kenntnis setzen; dieser kann das Grundstück zu den Bedingungen erwerben, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat, sofern der Vorkaufsvertrag nichts anderes vorsieht (Art. 216d OR).
Will der Berechtigte sein Vorkaufsrecht ausüben, muss er es innert dreier Monate gegenüber dem Verkäufer oder, wenn es im Grundbuch vorgemerkt ist, gegenüber dem Eigentümer geltend machen. Die Frist beginnt mit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrags (Art. 216e OR).
Miteigentümer haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt. Machen mehrere es geltend, wird ihnen der Anteil im Verhältnis ihrer bisherigen Miteigentumsanteile zugewiesen (Art. 682 Abs. 1 ZGB). Ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Erwerber haben auch der Eigentümer eines mit einem selbständigen und dauernden Baurecht belasteten Grundstücks am Baurecht und der Baurechtsinhaber am belasteten Grundstück, soweit dieses durch die Ausübung seines Rechts in Anspruch genommen wird (Art. 682 Abs. 2 ZGB).
Beim gesetzlichen Vorkaufsrecht gilt: innert dreier Monate seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrags, spätestens aber zwei Jahre nach der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (Art. 681a Abs. 2 ZGB). Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden und gehen den vertraglichen vor (Art. 681 Abs. 3 ZGB).
Was die Prüfungen verlangen
Fachausweis Immobilienbewirtschaftung, Fach «Immobilienrecht»: die zwei Formen des Grundpfands, die öffentliche Beurkundung bei Errichtung und Kauf, Rang und leere Pfandstellen, der Unterschied zwischen Register- und Papier-Schuldbrief, die Fristen des gesetzlichen Pfandrechts (3 Monate für den Verkäufer, 4 Monate für Handwerker), die Höchstdauern der Rechte (25 Jahre, zehn Jahre) und die Dreimonatsfrist für das Vorkaufsrecht.
Fach «Stockwerkeigentum»: das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miteigentümer (Art. 682 ZGB). Fach «Immobilienbewirtschaftung»: diese Regeln auf einen konkreten Fall anwenden: welches Pfandrecht, welcher Rang, welche Frist.
Der klassische Fehler im Multiple-Choice: die Fristen von 3 und 4 Monaten verwechseln. 3 Monate nach der Eigentumsübertragung gelten für Verkäufer, Miterben und Gemeinder, 4 Monate nach Vollendung der Arbeit für Handwerker und Unternehmer. Ein weiterer Stolperstein: glauben, der nachfolgende Gläubiger rücke bei einer Löschung nach, obwohl die Lücke bleibt (Art. 814 ZGB). Und verwechsle die Höchstdauer des Kaufsrechts (zehn Jahre) nicht mit jener des Vorkaufs- und Rückkaufsrechts (25 Jahre).