Ein Mietvertrag wird mit einer Frist auf einen Termin gekündigt, schriftlich, und der Vermieter muss ein amtliches Formular verwenden. Diese Regeln des Obligationenrechts kommen in jeder Mietrechtsprüfung vor. Hier die genauen Fristen, die Nichtigkeitsfälle, die 30 Tage für die Anfechtung und die Erstreckung, Artikel für Artikel.
Befristet oder unbefristet
Das Mietverhältnis kann befristet oder unbefristet sein (Art. 255 OR). Befristet ist es, wenn es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer enden soll. Die übrigen Mietverhältnisse gelten als unbefristet.
Das befristete Mietverhältnis endet ohne Kündigung mit Ablauf der Dauer (Art. 266 OR). Setzen die Parteien es stillschweigend fort, gilt es als unbefristet. Gekündigt wird das unbefristete Mietverhältnis, mit den Fristen und Terminen von Art. 266a ff. (Text des OR, Stand 1. Januar 2026).
Frist und Termin: zwei Begriffe, die man nicht verwechseln darf
Die Kündigungsfrist ist die Zeit zwischen der Kündigung und dem Ende der Miete. Der Termin ist der Zeitpunkt, auf den das Mietverhältnis enden kann. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis kündigen die Parteien unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben (Art. 266a Abs. 1 OR).
Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, ist die Kündigung nicht unwirksam: Sie gilt für den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR). Eine zu spät ausgesprochene Kündigung wirkt also auf den folgenden Termin.
Die gesetzlichen Fristen und Termine
Das OR legt die Frist nach dem Mietobjekt fest. Der Termin ist der ortsübliche oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, der vom Gesetz genannte:
- Unbewegliche Sachen und Fahrnisbauten: 3 Monate, auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer sechsmonatigen Mietdauer (Art. 266b OR).
- Wohnungen: 3 Monate, auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266c OR).
- Geschäftsräume: 6 Monate, auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266d OR).
- Möblierte Zimmer, gesondert vermietete Einstellplätze und ähnliche Einrichtungen: 2 Wochen, auf Ende einer einmonatigen Mietdauer (Art. 266e OR).
- Bewegliche Sachen: 3 Tage, auf einen beliebigen Zeitpunkt (Art. 266f OR).
Die vorzeitige Kündigung
Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für eine Partei unzumutbar machen, kann sie mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung (Art. 266g OR).
Das OR kennt weitere Fälle: den Konkurs des Mieters (Art. 266h OR) und den Tod des Mieters, bei dem die Erben mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen können (Art. 266i OR).
Wer die Sache zurückgibt, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, ist nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Sonst muss der Mieter den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart und durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt (Art. 264 OR).
Die Form der Kündigung und die Nichtigkeit
Bei Wohn- und Geschäftsräumen muss schriftlich gekündigt werden (Art. 266l Abs. 1 OR). Der Vermieter muss zudem ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden, das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung verlangen will (Art. 266l Abs. 2 OR).
Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen; kann er sie nicht einholen oder wird sie ohne triftigen Grund verweigert, kann er den Richter anrufen (Art. 266m OR). Kündigt der Vermieter, ist die Kündigung dem Mieter und seinem Ehegatten separat zuzustellen (Art. 266n OR). Die gleichen Regeln gelten sinngemäss für eingetragene Partnerschaften.
Eine Kündigung, die diesen Formvorschriften nicht entspricht, ist nichtig (Art. 266o OR). Nichtig heisst von Anfang an wirkungslos: Das ist nicht dasselbe wie eine anfechtbare Kündigung, die man innert Frist anfechten muss.
Die Kündigung anfechten: die Anfechtbarkeit
Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Sie muss auf Verlangen begründet werden (Art. 271 OR).
Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird (Art. 271a Abs. 1 OR):
- weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
- weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
- allein, um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
- während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
- vor Ablauf von 3 Jahren nach Abschluss eines solchen Verfahrens, wenn der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist, seine Forderung zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat, auf die Anrufung des Richters verzichtet oder einen Vergleich geschlossen hat;
- wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
Die Fristen zum Handeln
Wer die Kündigung anfechten will, muss das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen (Art. 273 Abs. 1 OR).
Will der Mieter eine Erstreckung verlangen, reicht er das Begehren bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung ein, bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer (Art. 273 Abs. 2 OR). Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten eingereicht werden (Art. 273 Abs. 3 OR).
Weist die Behörde das Begehren des Mieters auf Anfechtung ab, prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann (Art. 273 Abs. 5 OR). Bei der Familienwohnung kann auch der Ehegatte des Mieters die Kündigung anfechten und die Erstreckung verlangen (Art. 273a OR). Der Mieter kann auf diese Rechte nur verzichten, wenn es ausdrücklich vorgesehen ist; abweichende Vereinbarungen sind nichtig (Art. 273c OR).
Die Erstreckung des Mietverhältnisses
Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Die Behörde berücksichtigt insbesondere die Umstände des Vertragsabschlusses, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien, den Eigenbedarf des Vermieters und die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt (Art. 272 Abs. 2 OR).
Die Höchstdauer beträgt 4 Jahre für Wohnräume und 6 Jahre für Geschäftsräume. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Vereinbaren die Parteien eine Erstreckung, sind sie an keine Höchstdauer gebunden (Art. 272b Abs. 2 OR).
Keine Erstreckung gibt es bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d OR), wegen schwerer Verletzung der Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme oder wegen Konkurs des Mieters. Ausgeschlossen ist sie auch bei einem Mietvertrag, der im Hinblick auf ein Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur bis zum Baubeginn oder bis zur Bewilligung abgeschlossen wurde (Art. 272a Abs. 1 OR). In der Regel ist sie auch ausgeschlossen, wenn der Vermieter einen gleichwertigen Ersatz anbietet (Art. 272a Abs. 2 OR).
Legt der Erstreckungsentscheid oder die Erstreckungsvereinbarung nichts anderes fest, kann der Mieter während der Erstreckung bei einer Dauer bis zu einem Jahr mit einer einmonatigen Frist auf Ende eines Monats kündigen, bei mehr als einem Jahr mit einer dreimonatigen Frist auf einen gesetzlichen Termin (Art. 272d OR).
Was die Prüfungen verlangen
Immobilienbewirtschafter/in mit Fachausweis, Fach «Mietrecht»: die Fristen nach Mietobjekt (Wohnung, Geschäftsraum, möbliertes Zimmer, Einstellplatz), die Form der Kündigung und das amtliche Formular, die Nichtigkeit, die Fälle der Anfechtbarkeit, die Fristen von 30 und 60 Tagen, die Dauer der Erstreckung.
Fach «Immobilienbewirtschaftung»: diese Regeln auf einen konkreten Fall anwenden, mit dem richtigen Termin, der richtigen Form und der korrekten Zustellung an den Ehegatten.
Der klassische Fehler im Quiz: Kündigungsfrist und Kündigungstermin verwechseln. Drei Monate Frist heissen nicht, dass die Miete an einem beliebigen Tag enden kann; man muss auch einen Termin treffen. Eine weitere Falle: zu glauben, eine verspätete Kündigung sei nichtig, obwohl sie für den nächstmöglichen Termin gilt (Art. 266a Abs. 2 OR). Und verwechsle die nichtige Kündigung (Formmangel) nicht mit der anfechtbaren (innert 30 Tagen anzufechten).