Höchstens drei Monatszinse als Sicherheit, ein Konto auf den Namen des Mieters, weniger Miete bei Mängeln, ein Vermieter, der Mängel bei der Abgabe sofort melden muss: Diese Regeln kommen in der Prüfung zur Immobilienbewirtschaftung vor. Hier steht, was das Obligationenrecht sagt (Stand 1. Januar 2026), Artikel für Artikel.
Die Mietkaution (Art. 257e OR)
Leistet der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen eine Sicherheit in Geld oder in Wertpapieren, muss der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot hinterlegen, das auf den Namen des Mieters lautet (Art. 257e Abs. 1 OR).
Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen (Art. 257e Abs. 2 OR). Drei Monate sind eine Obergrenze, keine Pflicht: Der Vertrag kann weniger vorsehen. Für Geschäftsräume nennt dieser Absatz keine Obergrenze.
Die Kantone können ergänzende Bestimmungen erlassen (Art. 257e Abs. 4 OR).
Die Kaution am Ende der Miete zurückholen
Die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben (Art. 257e Abs. 3 OR).
Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, kann der Mieter von der Bank die Rückerstattung verlangen. Die Jahresfrist läuft ab dem Ende des Mietverhältnisses, nicht ab der Schlüsselübergabe.
Der Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d OR)
Der Vermieter kann einem Mieter im Rückstand nicht sofort kündigen. Er setzt ihm schriftlich eine Zahlungsfrist und droht an, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR).
Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter fristlos kündigen; bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats (Art. 257d Abs. 2 OR).
Übergabe und Unterhalt (Art. 256 bis 258 OR)
Der Vermieter muss die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und in diesem Zustand erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nichtig, wenn sie in vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen oder in Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume stehen (Art. 256 Abs. 2 OR).
Wird die Sache mit Mängeln übergeben, die den Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, kann sich der Mieter auf die allgemeinen Regeln über die Nichterfüllung berufen (Art. 258 Abs. 1 OR). Nimmt er die Sache trotzdem an und verlangt die richtige Erfüllung, hat er nur die Ansprüche, die bei Mängeln während der Mietdauer bestehen (Art. 258 Abs. 2 OR).
Mängel während der Mietdauer (Art. 259 bis 259i OR)
Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, beseitigt der Mieter nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten (Art. 259 OR). Mängel, die er nicht selber zu beseitigen hat, muss er dem Vermieter melden; unterlässt er die Meldung, haftet er für den daraus entstehenden Schaden (Art. 257g OR).
Bei einem Mangel, den der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, kann er vom Vermieter verlangen (Art. 259a Abs. 1 OR):
- die Beseitigung des Mangels (Art. 259b OR);
- eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses, ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung (Art. 259d OR);
- Schadenersatz, wenn der Vermieter nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft (Art. 259e OR);
- die Übernahme des Rechtsstreits mit einem Dritten, der einen unverträglichen Anspruch auf die Sache erhebt (Art. 259f OR).
Vermieter repariert nicht: kündigen, beheben lassen oder hinterlegen
Kennt der Vermieter den Mangel und beseitigt er ihn nicht innert angemessener Frist, kann der Mieter fristlos kündigen, wenn der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt. Wird die Tauglichkeit nur vermindert, kann er den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen (Art. 259b OR).
Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann den Mietzins auch hinterlegen (Art. 259a Abs. 2 OR). Er setzt dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist zur Behebung, droht an, bei unbenütztem Ablauf künftig fällige Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle zu hinterlegen, und kündigt die Hinterlegung schriftlich an (Art. 259g Abs. 1 OR). Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt (Art. 259g Abs. 2 OR).
Achtung bei der Frist: Hinterlegte Mietzinse fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter seine Ansprüche nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend macht (Art. 259h Abs. 1 OR). Das Verfahren richtet sich nach der ZPO (Art. 259i OR).
Sorgfalt, Arbeiten, Verkauf und Untermiete
Sorgfalt (Art. 257f OR): Der Mieter gebraucht die Sache sorgfältig und nimmt als Mieter einer unbeweglichen Sache Rücksicht auf Hausbewohner und Nachbarn. Verletzt er trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht weiter, kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Bei vorsätzlich zugefügtem schwerem Schaden an der Sache ist die fristlose Kündigung möglich.
Arbeiten: Der Mieter muss Arbeiten zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden dulden, ebenso Besichtigungen für Unterhalt, Verkauf oder Wiedervermietung; der Vermieter zeigt sie rechtzeitig an und nimmt Rücksicht (Art. 257h OR). Erneuerungen und Änderungen darf der Vermieter nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist (Art. 260 OR). Ansprüche auf Herabsetzung des Mietzinses und auf Schadenersatz bleiben vorbehalten.
Arbeiten des Mieters: Dafür braucht er die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Die Wiederherstellung kann der Vermieter nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart wurde; bei erheblichem Mehrwert kann der Mieter am Ende eine Entschädigung verlangen (Art. 260a OR).
Verkauf: Das Mietverhältnis geht mit dem Eigentum auf den Erwerber über. Bei Wohn- und Geschäftsräumen kann der neue Eigentümer mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht (Art. 261 OR).
Untermiete: Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Der Vermieter darf nur verweigern, wenn der Mieter die Bedingungen nicht bekanntgibt, die Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind oder dem Vermieter wesentliche Nachteile entstehen (Art. 262 OR).
Rückgabe und Wohnungsabgabe (Art. 267 und 267a OR)
Der Mieter gibt die Sache in dem Zustand zurück, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Eine im Voraus getroffene Vereinbarung über eine Entschädigung, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst, ist nichtig (Art. 267 Abs. 2 OR).
Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden. Versäumt er das, verliert er seine Ansprüche, ausser bei Mängeln, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren. Entdeckt er solche später, muss er sie sofort melden (Art. 267a OR).
Bei Geschäftsräumen hat der Vermieter ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen in den Räumen, für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins (Art. 268 OR). Er kann mit Hilfe der zuständigen Amtsstelle Gegenstände zurückhalten, die der Mieter fortschaffen will, und heimlich oder gewaltsam fortgeschaffte Gegenstände innert zehn Tagen zurückbringen lassen (Art. 268b OR).
Was die Prüfungen verlangen
Fachausweis Immobilienbewirtschaftung, Fach Mietrecht: Obergrenze der Kaution, Konto auf den Namen des Mieters, Voraussetzungen der Rückgabe, Verfahren bei Zahlungsrückstand, Rechte des Mieters bei Mängeln, Hinterlegung und ihre Fristen, Pflichten bei der Rückgabe.
Der klassische Fehler im Quiz: «drei Monate» als obligatorische Kaution lesen, obwohl es bei Wohnräumen ein Höchstwert ist, oder glauben, der Vermieter könne die Kaution unbegrenzt behalten. Ein weiterer Stolperstein: die 30 Tage beim Zahlungsrückstand (Art. 257d OR) mit der Frist bei der Hinterlegung (Art. 259h OR) verwechseln, die ab Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses läuft.