Mietzinserhöhung und Referenzzinssatz: was das Gesetz sagt

Darf der Vermieter die Miete erhöhen, weil die Zinsen steigen? Darf der Mieter eine Senkung verlangen, wenn sie sinken? Die Antwort steht in wenigen Artikeln von OR und VMWG, mit einem Prozentsatz pro Viertelprozent und einer Frist von 30 Tagen. Hier die Regel, der aktuelle Referenzzinssatz und ein Rechenbeispiel, so wie sie in der Prüfung zum Fachausweis Immobilienbewirtschaftung vorkommen.

Der Grundsatz: kein übersetzter Ertrag

Das Mietrecht schützt vor missbräuchlichen Mietzinsen. Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn er auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht (Art. 269 OR). Der Schutz gilt für Wohn- wie für Geschäftsräume.

Art. 269a OR nennt Fälle, in denen ein Mietzins «in der Regel» nicht missbräuchlich ist. Die wichtigsten: Er liegt im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse, er ist durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet, er gleicht nur die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus, oder er überschreitet nicht das Ausmass, das Vermieter- und Mieterverbände in ihren Rahmenverträgen empfehlen.

Die Gründe, die eine Erhöhung rechtfertigen

Die VMWG konkretisiert die Gründe von Art. 269a OR. Mit Artikel zu merken:

• Orts- und quartierübliche Mietzinse (Art. 11 VMWG): Verglichen wird mit Wohn- und Geschäftsräumen, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode vergleichbar sind. Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen erfolgen. Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
• Kostensteigerungen (Art. 12 VMWG): Erhöhungen des Hypothekarzinssatzes, der Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinse, Versicherungsprämien sowie der Unterhaltskosten.
• Mehrleistungen (Art. 14 VMWG): Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, Vergrösserung der Mietsache, zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen; angerechnet wird nur der Teil, der die Kosten der Wiederherstellung übersteigt.
• Teuerungsausgleich (Art. 16 VMWG): Zum Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital darf der Mietzins um höchstens 40 Prozent der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise erhöht werden.

Der Referenzzinssatz für Hypotheken

Für Mietzinsanpassungen aufgrund des Hypothekarzinssatzes zählt nicht der Satz der eigenen Bank, sondern ein einheitlicher Referenzzinssatz (Art. 12a VMWG). Er stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen, volumengewichteten Durchschnittszinssatz für inländische Hypothekarforderungen und wird in Viertelprozenten gerundet. Das zuständige Bundesdepartement gibt ihn vierteljährlich bekannt.

Nach dem Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) beträgt der aktuelle Referenzzinssatz 1,25 %. Er gilt seit dem 2. September 2025 und blieb am 2. September 2026 unverändert. Die nächste Veröffentlichung 2026 ist für den 1. Dezember 2026 angekündigt.

Wie viel pro Viertelprozent

Art. 13 VMWG legt die Überwälzung fest. Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens 3 Prozent bei Sätzen unter 5 Prozent, 2,5 Prozent bei Sätzen zwischen 5 und 6 Prozent und 2 Prozent bei Sätzen über 6 Prozent. Beim Referenzzinssatz von 1,25 % gilt die erste Stufe.

Bei einer Senkung sind die Mietzinse entsprechend herabzusetzen, oder die Einsparungen werden mit inzwischen eingetretenen Kostensteigerungen verrechnet. Für eine Senkung um 0,25 Punkte nennt die BWO-FAQ, dass Mieterinnen und Mieter grundsätzlich eine Herabsetzung um 2,91 % verlangen können. Bei Änderungen von mehr als 0,25 Punkten gelten andere Sätze.

Beispiel mit einer Miete von CHF 1 500. Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,25 Punkte: 1 500 × 3 % = CHF 45, also höchstens CHF 1 545. Senkung um 0,25 Punkte: 1 500 × 2,91 % = CHF 43.65, also CHF 1 456.35, wenn sich sonst nichts ändert. Die Rechnung ist auf den Rappen genau; in der Praxis rundet der Vermieter auf dem Formular.

Weitere Regeln von Art. 13 VMWG: Wird dauernd mit der reinen Kostenmiete gerechnet, kann der Vermieter die Mehrbelastung für das gesamte investierte Kapital überwälzen, und es ist zu berücksichtigen, ob frühere Hypothekarzinsänderungen schon zu Mietzinsanpassungen geführt haben.

Die Erhöhung mitteilen: das amtliche Formular

Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss die Erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR).

Die Erhöhung ist nichtig, wenn sie nicht auf dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt wird, wenn sie nicht begründet ist oder wenn mit der Mitteilung die Kündigung angedroht oder ausgesprochen wird (Art. 269d Abs. 2 OR). Ein einfacher Brief genügt also nicht. Seit dem 1. Oktober 2025 genügt auf dem Formular eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift (Art. 269d Abs. 4 OR).

Das Formular muss den bisherigen und den neuen Mietzins samt Nebenkostenbelastung, den Zeitpunkt des Inkrafttretens, die klare Begründung (bei mehreren Gründen je in Einzelbeträgen), die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung und das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden des Kantons enthalten (Art. 19 VMWG). Macht der Vermieter die zustehende Anpassung nicht vollständig geltend, legt er den Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses fest (Art. 18 VMWG).

Bei Erhöhungen wegen Kostensteigerungen oder wertvermehrenden Verbesserungen kann der Mieter eine zahlenmässige Begründung verlangen, ohne dass die 30-tägige Anfechtungsfrist berührt wird; im Schlichtungsverfahren kann er die Belege verlangen (Art. 20 VMWG).

Anfechten: die 30-Tage-Frist

Je nach Fall beginnt die Frist von 30 Tagen zu einem anderen Zeitpunkt:

• Mietzinserhöhung während der Mietdauer: Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen, nachdem sie mitgeteilt worden ist (Art. 270b OR). Dieselbe Frist gilt für andere einseitige Vertragsänderungen zu Lasten des Mieters, etwa weniger Leistungen oder neue Nebenkosten.
• Anfangsmietzins: Anfechtung innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache, wenn sich der Mieter wegen persönlicher oder familiärer Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt zum Vertragsabschluss gezwungen sah oder wenn der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht hat (Art. 270 OR). Bei Wohnungsmangel können die Kantone das Formular schon für den Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
• Herabsetzungsbegehren während der Mietdauer: Der Mieter stellt es schriftlich beim Vermieter, auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Der Vermieter hat 30 Tage, um Stellung zu nehmen; lehnt er ab, stimmt er nur teilweise zu oder antwortet er nicht, kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen (Art. 270a OR). Dieser Schritt entfällt, wenn der Mieter die Herabsetzung gleichzeitig mit der Anfechtung einer Erhöhung verlangt.

Während der Anfechtung, indexierte und gestaffelte Mietzinse

Der Mietvertrag gilt unverändert weiter: während des Schlichtungsverfahrens, wenn keine Einigung zustande kommt, und während des Gerichtsverfahrens, unter Vorbehalt vorsorglicher Massnahmen des Richters (Art. 270e OR).

Ein indexierter Mietzins ist nur gültig, wenn der Vertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird und der Landesindex der Konsumentenpreise massgebend ist (Art. 269b OR). Bei der Miete einer Wohnung darf die Erhöhung die Zunahme des Indexes nicht übersteigen, bei sinkendem Index ist der Mietzins anzupassen, und die Erhöhung kann mit mindestens 30 Tagen Frist auf ein Monatsende angekündigt werden (Art. 17 VMWG). Der Mieter kann dann nur geltend machen, die Änderung sei durch den Index nicht gerechtfertigt (Art. 270c OR).

Ein gestaffelter Mietzins ist nur gültig, wenn der Vertrag mindestens drei Jahre dauert, der Mietzins höchstens einmal jährlich steigt und der Erhöhungsbetrag in Franken festgelegt ist (Art. 269c OR). Der Mieter kann ihn während der Mietdauer nicht anfechten, ausser den Anfangsmietzins (Art. 270d OR). Jede Staffelung darf frühestens vier Monate vor dem Inkrafttreten mitgeteilt werden (Art. 19 Abs. 2 VMWG); die schriftliche Form genügt nach Art. 269d Abs. 5 OR.

Was die Prüfungen verlangen

Fachausweis Immobilienbewirtschaftung: Das Fach Mietrecht verlangt diese Artikel fast wörtlich (Gründe nach Art. 269a OR, Prozentsätze nach Art. 13 VMWG, Nichtigkeit der Erhöhung, 30-Tage-Fristen). Die Immobilienbewirtschaftung verlangt, eine Erhöhung zu verfassen und zu begründen, die Immobilienbuchhaltung, die Wirkung einer Zinsänderung auf eine Miete zu berechnen.

Der klassische Fehler im Quiz: glauben, eine Mietzinserhöhung könne mit einem einfachen Brief mitgeteilt werden. Ohne amtliches Formular und ohne Begründung ist sie nichtig. Weitere Fallen: 3 % mit 3 Prozentpunkten verwechseln (es sind 3 % der Miete pro Viertelprozent des Zinssatzes), die 3 % auch bei Sätzen über 5 % anwenden, oder den Fristbeginn der 30 Tage verwechseln (Übernahme der Sache beim Anfangsmietzins, Mitteilung bei einer Erhöhung).