Stockwerkeigentum und Miteigentum: Versammlung, Kosten, Verwalter

Stockwerkeigentum ist Miteigentum mit einem Sonderrecht an einer Wohnung oder einem Geschäftsraum. Die Regeln zu Versammlung, Beschlussfähigkeit, Kosten und Verwalter kommen in jeder Prüfung zum Immobilienbewirtschafter vor. Hier steht, was das ZGB sagt, Artikel für Artikel, mit den genauen Mehrheiten, Fristen und Formen.

Was ist Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB).

Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner Räume frei, unter drei Bedingungen: Er darf keinem anderen die Ausübung des gleichen Rechts erschweren, die gemeinschaftlichen Teile nicht beschädigen und sie in Funktion und äusserer Erscheinung nicht beeinträchtigen. Er muss seine Räume zudem so unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist (Art. 712a Abs. 2 und 3 ZGB).

Von Gesetzes wegen gibt es beim Stockwerkeigentum kein Vorkaufsrecht gegenüber einem Dritten, der einen Anteil erwirbt (Art. 712c Abs. 1 ZGB). Es kann im Begründungsakt oder durch spätere Vereinbarung errichtet und im Grundbuch vorgemerkt werden. Beim gewöhnlichen Miteigentum dagegen haben die Miteigentümer ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt (Art. 682 Abs. 1 ZGB).

Sonderrecht und gemeinschaftliche Teile

Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile davon sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sind. Getrennte Nebenräume können dazugehören (Art. 712b Abs. 1 ZGB).

Dem Stockwerkeigentümer können drei Kategorien von Teilen nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden (Art. 712b Abs. 2 ZGB):

• der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
• die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
• die Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.

Begründung, Wertquoten und Ende des Stockwerkeigentums

Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet (Art. 712d Abs. 1 ZGB). Die Eintragung kann auf Grund eines Vertrags der Miteigentümer oder einer Erklärung des Grundeigentümers oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechts verlangt werden. Das Rechtsgeschäft ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 712d Abs. 2 und 3 ZGB).

Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben (Art. 712e Abs. 1 ZGB). Änderungen der Wertquoten brauchen die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und die Genehmigung der Versammlung. Jeder Stockwerkeigentümer kann aber eine Berichtigung verlangen, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder durch bauliche Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist (Art. 712e Abs. 2 ZGB).

Jeder Stockwerkeigentümer kann die Aufhebung verlangen, wenn das Gebäude zu mehr als der Hälfte des Wertes zerstört ist und der Wiederaufbau nicht ohne eine für ihn schwer tragbare Belastung möglich ist, oder wenn es seit mehr als 50 Jahren in Stockwerkeigentum aufgeteilt ist und wegen des schlechten baulichen Zustandes nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann. Wer die Gemeinschaft fortsetzen will, kann die Aufhebung durch Abfindung der übrigen abwenden (Art. 712f Abs. 3 und 4 ZGB).

Reglement und anwendbare Bestimmungen

Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum (Art. 712g Abs. 1 ZGB). Sie können durch eine andere Ordnung ersetzt werden, aber nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer (Art. 712g Abs. 2 ZGB).

Jeder Stockwerkeigentümer kann verlangen, dass ein Reglement über die Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch angemerkt wird. Es wird verbindlich durch Beschluss mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist. Mit dieser Mehrheit kann es auch geändert werden, selbst wenn es im Begründungsvertrag steht (Art. 712g Abs. 3 ZGB).

Eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte braucht zusätzlich die Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer (Art. 712g Abs. 4 ZGB).

Gemeinschaftliche Kosten und ihre Verteilung

Die Stockwerkeigentümer leisten Beiträge an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung nach Massgabe ihrer Wertquoten (Art. 712h Abs. 1 ZGB). Solche Lasten und Kosten sind namentlich:

• die Auslagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile des Grundstücks und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen;
• die Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung des Verwalters;
• die den Stockwerkeigentümern insgesamt auferlegten öffentlich-rechtlichen Beiträge und Steuern;
• die Zins- und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger, denen die Liegenschaft haftet oder denen sich die Stockwerkeigentümer solidarisch verpflichtet haben.

Beiträge sichern: gesetzliches Pfandrecht und Retentionsrecht

Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist das bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen (Art. 712h Abs. 3 ZGB).

Für die Beitragsforderungen der letzten drei Jahre kann die Gemeinschaft die Errichtung eines Pfandrechts am Anteil jedes jeweiligen Stockwerkeigentümers verlangen (Art. 712i Abs. 1 ZGB). Die Eintragung kann der Verwalter verlangen oder, wenn es keinen gibt, ein durch Mehrheitsbeschluss oder durch das Gericht ermächtigter Stockwerkeigentümer, ebenso der Gläubiger, für den die Beitragsforderung gepfändet ist. Sinngemäss gelten die Bestimmungen über das Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 712i Abs. 2 und 3 ZGB).

Für die gleichen drei Jahre hat die Gemeinschaft zudem an den beweglichen Sachen in den Räumen des Stockwerkeigentümers, die zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören, ein Retentionsrecht wie ein Vermieter (Art. 712k ZGB).

Unter ihrem eigenen Namen erwirbt die Gemeinschaft das Vermögen aus ihrer Verwaltungstätigkeit, namentlich die Beitragsforderungen und die daraus erzielten verfügbaren Mittel, wie den Erneuerungsfonds. Sie kann unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt und betrieben werden (Art. 712l ZGB).

Die Versammlung: Zuständigkeit, Einberufung, Stimmrecht, Beschlussfähigkeit

Die Versammlung der Stockwerkeigentümer entscheidet in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, bestellt den Verwalter und beaufsichtigt ihn. Sie kann einen Ausschuss oder einen Abgeordneten wählen. Sie genehmigt jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten. Sie befindet über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten. Sie versichert ausserdem das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren und schliesst die üblichen Haftpflichtversicherungen ab (Art. 712m Abs. 1 ZGB).

Der Verwalter beruft die Versammlung ein und leitet sie, wenn sie nicht anders beschlossen hat. Die Beschlüsse sind zu protokollieren, und das Protokoll bewahrt der Verwalter oder der Vorsitzende auf (Art. 712n ZGB).

Mehrere Personen, denen ein Stockwerk gemeinschaftlich zusteht, haben nur eine Stimme, die sie durch einen Vertreter abgeben (Art. 712o Abs. 1 ZGB).

Beschlussfähigkeit der ersten Versammlung: Sie ist beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei Stockwerkeigentümer, anwesend oder vertreten sind (Art. 712p Abs. 1 ZGB).

Bei ungenügender Beteiligung ist eine zweite Versammlung einzuberufen, die nicht vor Ablauf von zehn Tagen seit der ersten stattfinden darf. Sie ist beschlussfähig, wenn der dritte Teil aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind (Art. 712p Abs. 2 und 3 ZGB). Bei der zweiten Versammlung gibt es also keine Bedingung mehr zur Wertquote.

Die Mehrheiten beim gewöhnlichen Miteigentum

Weil für Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen die Regeln des Miteigentums gelten (Art. 712g Abs. 1 ZGB), musst du ihre Mehrheiten kennen:

• Gewöhnliche Verwaltungshandlungen (zum Beispiel Ausbesserungen): Jeder Miteigentümer darf sie allein vornehmen (Art. 647a Abs. 1 ZGB). Mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer kann die Zuständigkeit anders geregelt werden (Art. 647a Abs. 2 ZGB).
• Wichtigere Verwaltungshandlungen (Abschluss und Auflösung von Mietverträgen, Bestellung eines Verwalters, dessen Zuständigkeit nicht auf gewöhnliche Verwaltungshandlungen beschränkt ist): Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647b ZGB).
• Notwendige bauliche Massnahmen (Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit): Mehrheit aller Miteigentümer (Art. 647c ZGB).
• Nützliche bauliche Massnahmen (Wertsteigerung, bessere Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit): Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647d Abs. 1 ZGB). Ohne Zustimmung des Betroffenen darf der Gebrauch nicht erheblich und dauernd erschwert werden. Unzumutbare Aufwendungen kann man ihm nur auferlegen, wenn die übrigen seinen Kostenanteil übernehmen, soweit er den zumutbaren Betrag übersteigt (Art. 647d Abs. 2 und 3 ZGB).
• Verschönerung und Bequemlichkeit: Zustimmung aller Miteigentümer (Art. 647e Abs. 1 ZGB). Beschliesst die Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, so können die Arbeiten auch gegen den Willen eines Miteigentümers ausgeführt werden, dessen Nutzungsrecht nicht dauernd beeinträchtigt wird, sofern die übrigen ihn für die vorübergehende Beeinträchtigung entschädigen und seinen Kostenanteil übernehmen (Art. 647e Abs. 2 ZGB).
• Veräusserung, Belastung oder Änderung der Zweckbestimmung der Sache: Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit sie nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben (Art. 648 Abs. 2 ZGB).

Der Verwalter: Bestellung, Abberufung, Aufgaben

Kommt die Bestellung des Verwalters durch die Versammlung nicht zustande, kann jeder Stockwerkeigentümer die Ernennung durch das Gericht verlangen. Das gleiche Recht hat, wer ein berechtigtes Interesse hat, wie der Pfandgläubiger und der Versicherer (Art. 712q ZGB).

Die Versammlung kann den Verwalter jederzeit abberufen, unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche. Lehnt sie die Abberufung unter Missachtung wichtiger Gründe ab, kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen. Ein vom Gericht eingesetzter Verwalter kann ohne dessen Bewilligung vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt ist, nicht abberufen werden (Art. 712r ZGB).

Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss Gesetz, Reglement und Versammlungsbeschlüssen und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen. Er verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten, stellt Rechnung, zieht die Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der Geldmittel. Er wacht darüber, dass Gesetz, Reglement und Hausordnung befolgt werden (Art. 712s ZGB).

Er vertritt die Gemeinschaft und die Stockwerkeigentümer nach aussen in den Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung. Ausserhalb des summarischen Verfahrens braucht er für einen Zivilprozess die vorgängige Ermächtigung der Versammlung, ausser in dringenden Fällen, wo sie nachgeholt werden kann. An alle Stockwerkeigentümer gerichtete Erklärungen, Aufforderungen und Urteile können ihm wirksam zugestellt werden (Art. 712t ZGB).

Was die Prüfungen verlangen

Fachausweis Immobilienbewirtschaftung, Fach «Stockwerkeigentum»: die Definition des Stockwerkeigentums, die Teile, die nie Sonderrecht sein können, die Wertquote, das Reglement, die Kostenverteilung, das Pfandrecht für die letzten drei Jahre, Beschlussfähigkeit und Mehrheiten, die Abberufung des Verwalters.

Fach «Immobilienbewirtschaftung»: diese Regeln auf eine konkrete Versammlung anwenden, mit der richtigen Beschlussfähigkeit, der richtigen Mehrheit und der Frist für die zweite Versammlung.

Im Quiz ist der klassische Fehler, die beiden Beschlussfähigkeiten zu verwechseln: Die erste Versammlung verlangt die Hälfte der Stockwerkeigentümer (mindestens zwei) und die Hälfte der Wertquoten, die zweite nur einen Drittel der Stockwerkeigentümer (mindestens zwei). Eine weitere Falle: ein gesetzliches Vorkaufsrecht beim Stockwerkeigentum anzunehmen, obwohl es nur beim gewöhnlichen Miteigentum besteht (Art. 682 ZGB). Und die Kosten verteilen sich nach Wertquoten, nicht nach Köpfen.