Comptabilité immobilière : questions d’examen, gérant·e d’immeubles (brevet fédéral)

La comptabilité des immeubles et des gérances : encaissement des loyers, décomptes de frais accessoires et de chauffage, comptes de propriétaires et de PPE, budgets et bouclements.

L’essentiel en bref

  • Comptabilité immobilière est l’une des 6 matières de la banque Prepwise pour gérant·e d’immeubles (brevet fédéral).
  • Les questions ci-dessous sont des questions d’entraînement rédigées d’après le règlement et les directives de l’examen, avec l’explication de chaque réponse.
  • Le QCM du jour gratuit mélange toutes les matières ; les examens blancs donnent ton score matière par matière.

Questions d’examen corrigées

Comptabilité immobilière — Qu'est-ce qu'une provision pour gros entretien dans la gestion immobilière ?
  • Un compte destiné à payer les réparations courantes de l'année
  • Une garantie exigée par la banque en plus des fonds propres
  • ✓ Une réserve annuelle pour financer les futurs gros travaux
  • Un impôt différé constitué en vue de la vente de l'immeuble

La provision pour gros entretien est une réserve financière constituée annuellement pour faire face aux travaux importants futurs (toiture, façade, installations techniques). Elle lisse les dépenses dans le temps.

Comptabilité immobilière — Un immeuble est acheté CHF 2 000 000. Les loyers annuels bruts s'élèvent à CHF 100 000. Quelle est la rentabilité brute ?
  • 3,5 %
  • 2 %
  • 8 %
  • ✓ 5 %

Rentabilité brute = (100 000 / 2 000 000) × 100 = 5 %. C'est un indicateur rapide ne tenant pas compte des charges ni de la fiscalité.

Comptabilité immobilière — Dans un décompte de charges de chauffage, comment sont généralement réparties les charges entre les locataires ?
  • À parts égales, selon le nombre de logements de l'immeuble
  • ✓ Selon la surface ou la consommation mesurée, d'après le bail
  • Selon le nombre d'occupants déclarés dans chaque logement
  • Selon le montant du loyer net de chaque logement

Les charges de chauffage sont réparties selon une clé de répartition fixée au bail, en général selon la surface habitable (m²) ou les unités de consommation mesurées (compteurs individuels).

Comptabilité immobilière — Quelle est la principale différence entre la valeur vénale et la valeur intrinsèque d'un immeuble ?
  • La valeur vénale est toujours supérieure à la valeur intrinsèque
  • ✓ Vénale : prix de marché ; intrinsèque : coût de reconstruction moins vétusté
  • La valeur intrinsèque est basée sur le marché, la valeur vénale sur les coûts
  • Vénale : prix de marché ; intrinsèque : revenu net capitalisé

La valeur vénale (ou valeur de marché) reflète le prix qu'un acheteur accepterait de payer. La valeur intrinsèque (ou valeur réelle) est basée sur les coûts de reconstruction déduction faite de la vétusté. Les deux peuvent diverger significativement.

Comptabilité immobilière — Un immeuble génère un revenu locatif net de CHF 60 000 par an. Le taux de capitalisation retenu est de 4 %. Quelle est sa valeur de rendement ?
  • ✓ CHF 1 500 000
  • CHF 1 800 000
  • CHF 2 400 000
  • CHF 1 200 000

Valeur de rendement = 60 000 / 0,04 = CHF 1 500 000. Le taux de capitalisation utilisé reflète le risque et l'emplacement du bien.

Comptabilité immobilière — Dans le cadre de l'impôt sur les gains immobiliers en Suisse, qu'est-ce que la durée de détention influence ?
  • Elle augmente le taux d'imposition à mesure que la durée s'allonge
  • Elle fixe un abattement forfaitaire de CHF 50 000 par année de détention
  • Elle n'a d'effet que sur l'impôt fédéral direct, pas sur l'IGI
  • ✓ Elle réduit le taux, parfois jusqu'à exonération après 20–25 ans

Dans la grande majorité des cantons, l'impôt sur les gains immobiliers diminue avec la durée de possession : les gains spéculatifs (courte détention) sont majorés, puis un abattement croît avec les années (art. 12 al. 5 LHID impose de frapper plus lourdement les gains réalisés à court terme). Selon les cantons, l'abattement peut aller jusqu'à une exonération après 20 à 25 ans.

Questions fréquentes

Ces questions de comptabilité immobilière sont-elles celles de l’examen officiel ?

Non. Ce sont des questions d’entraînement Prepwise, écrites d’après le règlement et les directives de l’examen. Les séries officielles ne sont pas reprises ; ton école ou l’organe d’examen t’indique si des séries passées sont disponibles.

Comment savoir si comptabilité immobilière est ma matière faible ?

Fais le QCM du jour gratuit puis un examen blanc : la correction donne ton score par matière, et le coach IA propose un plan de révision qui commence par les matières les plus faibles.