Droit du bail : questions d’examen, gérant·e d’immeubles (brevet fédéral)

Le droit du bail à loyer (art. 253 ss CO) : conclusion et forme du bail, loyers et hausses, frais accessoires, défauts, résiliation et protection contre les congés, avec la procédure devant l’autorité de conciliation.

L’essentiel en bref

  • Droit du bail est l’une des 6 matières de la banque Prepwise pour gérant·e d’immeubles (brevet fédéral).
  • Les questions ci-dessous sont des questions d’entraînement rédigées d’après le règlement et les directives de l’examen, avec l’explication de chaque réponse.
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Questions d’examen corrigées

Droit du bail — Sur quelle formule officielle le bailleur doit-il notifier une hausse de loyer en cours de bail ?
  • Par avenant au bail signé par les deux parties
  • ✓ Au moyen de la formule officielle cantonale approuvée
  • Par simple courrier, si la hausse est motivée
  • Par lettre recommandée, avec un préavis de 10 jours

Toute hausse de loyer en cours de bail doit être notifiée au moyen de la formule officielle cantonale approuvée (art. 269d CO). Une hausse notifiée sans cette formule est nulle.

Droit du bail — Qu'est-ce que le loyer indexé (bail à loyer indexé) au sens du CO ?
  • ✓ Un bail d'au moins 5 ans dont le loyer suit l'IPC
  • Un bail d'au moins 5 ans dont le loyer suit l'indice des prix de construction
  • Un bail dont le loyer varie librement selon la volonté du bailleur
  • Un bail d'au moins 3 ans dont le loyer suit le taux de référence

Le bail à loyer indexé (art. 269b CO) est un bail de durée minimale de 5 ans dont le loyer est lié à l'indice suisse des prix à la consommation (IPC). Les adaptations ne peuvent être effectuées qu'en fonction des variations de l'IPC.

Droit du bail — Dans quels cas le bailleur peut-il résilier le bail de manière anticipée pour cause de défaut de paiement du loyer ?
  • Dès le premier jour de retard, avec un préavis de 30 jours
  • Uniquement sur décision du tribunal, jamais de manière unilatérale
  • Après trois mois de loyers impayés, sans mise en demeure préalable
  • ✓ Après mise en demeure et délai de grâce de 30 jours resté sans effet

En cas de retard de paiement, le bailleur doit d'abord fixer par écrit au locataire un délai de paiement d'au moins 30 jours pour un logement, en l'avertissant qu'à défaut il résiliera le bail (art. 257d al. 1 CO). Si le délai expire sans paiement, il peut résilier le bail d'habitation moyennant un délai de congé de 30 jours au moins pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO), sur formule officielle. Ce n'est pas une résiliation avec effet immédiat.

Droit du bail — Qu'est-ce que la sous-location et quelles sont les conditions pour qu'elle soit autorisée ?
  • ✓ Avec l'accord du bailleur, sans conditions abusives ni inconvénient majeur
  • Avec l'accord du bailleur, qui peut la refuser sans avoir à se justifier
  • Elle est libre sans accord du bailleur si elle dure moins de 6 mois
  • La sous-location est interdite sans exception en droit suisse

La sous-location (art. 262 CO) est permise si : (1) le locataire principal obtient l'accord du bailleur, (2) les conditions de sous-location ne sont pas abusives, (3) la sous-location ne cause pas d'inconvénients majeurs au bailleur. Le bailleur ne peut refuser que pour des motifs légitimes.

Droit du bail — Selon le Code des obligations (art. 253 CO), quelle est la définition du bail à loyer ?
  • Un contrat par lequel le bailleur cède définitivement la propriété au locataire
  • Un contrat par lequel le locataire s'oblige à entretenir la chose
  • ✓ Un contrat où le bailleur cède l'usage d'une chose contre un loyer
  • Un contrat de prêt à usage d'une chose, gratuit pour l'emprunteur

L'art. 253 CO définit le bail à loyer comme le contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire pour une durée déterminée ou indéterminée, moyennant un loyer.

Droit du bail — En Suisse, quelle autorité est compétente pour les litiges en matière de bail avant toute procédure judiciaire ?
  • Le tribunal des baux et loyers du canton
  • ✓ L'autorité de conciliation en matière de bail
  • Le juge de paix du lieu de l'immeuble
  • Le service cantonal de protection des locataires

La conciliation est obligatoire avant tout procès en matière de bail. L'autorité de conciliation (commission de conciliation en matière de bail dans la plupart des cantons) doit être saisie en premier lieu (art. 197 CPC).

Questions fréquentes

Ces questions de droit du bail sont-elles celles de l’examen officiel ?

Non. Ce sont des questions d’entraînement Prepwise, écrites d’après le règlement et les directives de l’examen. Les séries officielles ne sont pas reprises ; ton école ou l’organe d’examen t’indique si des séries passées sont disponibles.

Comment savoir si droit du bail est ma matière faible ?

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