La vente est le contrat le plus courant du CO, et il tombe à chaque examen de droit. Les pièges sont dans les délais : avis des défauts sans délai, 60 jours pour les défauts de construction depuis le 1er janvier 2026, prescription de deux ou de cinq ans. Voici le régime article par article (CO, version au 1er janvier 2026).
La vente en une phrase, les profits et les risques
Par le contrat de vente, le vendeur s’oblige à livrer la chose vendue et à en transférer la propriété ; l’acheteur s’oblige à payer le prix (art. 184 al. 1 CO). Sauf usage ou convention contraire, les deux prestations s’exécutent simultanément (art. 184 al. 2 CO). Le prix est suffisamment déterminé lorsqu’il peut l’être d’après les circonstances (art. 184 al. 3 CO).
Les profits et les risques passent à l’acquéreur dès la conclusion du contrat, sauf exceptions résultant de circonstances ou de stipulations particulières (art. 185 al. 1 CO). Si la chose n’est déterminée que par son genre, elle doit en outre avoir été individualisée ; si elle doit être expédiée ailleurs, le vendeur doit s’en être dessaisi à cet effet (art. 185 al. 2 CO). Dans une vente sous condition suspensive, le transfert n’a lieu qu’à l’accomplissement de la condition (art. 185 al. 3 CO).
Pour les frais, sauf usage ou convention contraire : le vendeur supporte ceux de la délivrance, notamment du mesurage et du pesage ; l’acheteur supporte les frais d’acte et ceux de l’enlèvement (art. 188 CO). Les frais de transport sont à la charge de l’acheteur si la chose doit être expédiée dans un autre lieu que celui de l’exécution du contrat ; le vendeur est présumé les prendre à sa charge si la livraison a été stipulée franco (art. 189 al. 1 et 2 CO).
Quand le vendeur ne livre pas, ou quand un tiers évince l’acheteur
En matière de commerce, si la convention fixe un terme pour la livraison et que le vendeur est en demeure, on présume que l’acheteur renonce à la livraison et réclame des dommages-intérêts pour cause d’inexécution (art. 190 al. 1 CO). S’il préfère la livraison, il doit en informer le vendeur immédiatement après l’échéance du terme (art. 190 al. 2 CO).
Le vendeur qui n’exécute pas son obligation répond du dommage causé (art. 191 al. 1 CO). En matière de commerce, l’acheteur peut réclamer la différence entre le prix de vente et le prix qu’il a payé de bonne foi pour remplacer la chose (art. 191 al. 2 CO). Pour les marchandises cotées à la bourse ou ayant un prix courant, il peut se dispenser de racheter et réclamer la différence entre le prix de vente et le cours du jour au terme fixé (art. 191 al. 3 CO).
La garantie en cas d’éviction est différente de la garantie des défauts. Le vendeur garantit l’acheteur contre l’éviction, totale ou partielle, fondée sur un droit qui appartenait à un tiers déjà lors de la conclusion du contrat (art. 192 al. 1 CO). Si l’acheteur connaissait le risque, le vendeur ne répond que de ce qu’il a expressément promis (art. 192 al. 2 CO). La clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a intentionnellement dissimulé le droit du tiers (art. 192 al. 3 CO).
En cas d’éviction totale, la vente est réputée résiliée et l’acheteur peut notamment réclamer la restitution du prix avec les intérêts (art. 195 CO). En cas d’éviction partielle, il ne peut en principe pas demander la résiliation, seulement la réparation du dommage ; il peut toutefois résilier si les circonstances font présumer qu’il n’aurait pas acheté en prévoyant l’éviction partielle (art. 196 CO).
La garantie des défauts : ce qui est couvert
Le vendeur garantit l’acheteur tant pour les qualités promises que pour les défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose sa valeur ou son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (art. 197 al. 1 CO). Il répond de ces défauts même s’il les ignorait (art. 197 al. 2 CO).
Le vendeur peut limiter sa garantie par une clause, mais toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle s’il a frauduleusement dissimulé les défauts à l’acheteur (art. 199 CO).
Il ne répond pas des défauts que l’acheteur connaissait au moment de la vente (art. 200 al. 1 CO). Pour les défauts que l’acheteur aurait dû voir en examinant la chose avec une attention suffisante, le vendeur ne répond que s’il a affirmé qu’ils n’existaient pas (art. 200 al. 2 CO).
Vérifier et aviser : le piège du délai
L’acheteur doit vérifier l’état de la chose reçue aussitôt qu’il le peut d’après la marche habituelle des affaires. S’il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l’en aviser sans délai (art. 201 al. 1 CO).
S’il néglige de le faire, la chose est tenue pour acceptée, sauf pour les défauts qu’il ne pouvait pas découvrir avec les vérifications usuelles (art. 201 al. 2 CO). Si de tels défauts se révèlent plus tard, ils doivent être signalés immédiatement, sinon la chose est aussi tenue pour acceptée avec ces défauts (art. 201 al. 3 CO).
Nouveauté au 1er janvier 2026 (art. 201 al. 4 CO) : lorsque les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier, conformément à l’usage auquel elle est normalement destinée, sont à l’origine des défauts de l’ouvrage, ils doivent être signalés dans les 60 jours. Les défauts qui ne pouvaient pas être découverts lors des vérifications usuelles doivent être signalés dans les 60 jours suivant leur découverte. Toute convention imposant des délais plus courts est nulle.
Le vendeur qui a induit l’acheteur en erreur intentionnellement ne peut pas se prévaloir d’un avis tardif (art. 203 CO).
Pour une chose expédiée d’un autre lieu, si le vendeur n’a pas de représentant sur place, l’acheteur doit prendre provisoirement des mesures pour assurer la conservation de la chose et ne peut pas la renvoyer sans autre formalité. Il doit faire constater l’état de la chose régulièrement et sans retard, sinon il doit prouver que les défauts existaient déjà à la réception (art. 204 al. 1 et 2 CO).
Ce que l’acheteur peut demander, et la prescription
En cas de défaut garanti, l’acheteur a le choix : faire résilier la vente par l’action rédhibitoire, ou réclamer une indemnité pour la moins-value par l’action en réduction de prix (art. 205 al. 1 CO). Même si l’acheteur a intenté l’action rédhibitoire, le juge peut se borner à réduire le prix s’il estime que la résiliation n’est pas justifiée (art. 205 al. 2 CO). Si la moins-value est égale au prix de vente, l’acheteur ne peut demander que la résiliation (art. 205 al. 3 CO).
Pour une quantité déterminée de choses fongibles, l’acheteur peut aussi exiger d’autres choses recevables du même genre (art. 206 al. 1 CO). La résiliation reste possible même si la chose a péri par ses défauts ou par cas fortuit ; si elle a péri par la faute de l’acheteur, ou s’il l’a aliénée ou transformée, il ne peut demander que la réduction du prix (art. 207 CO).
En cas de résiliation, l’acheteur rend la chose avec les profits qu’il en a retirés ; le vendeur restitue le prix avec intérêts, indemnise les frais de procès, les impenses et le dommage résultant directement de la livraison défectueuse, et tout autre dommage s’il ne prouve pas qu’aucune faute ne lui est imputable (art. 208 CO). Si seules certaines choses d’un ensemble sont défectueuses, la résiliation ne porte en principe que sur elles (art. 209 al. 1 CO).
Prescription (art. 210 CO) : l’action en garantie pour les défauts se prescrit par deux ans à compter de la livraison, même si l’acheteur n’a découvert les défauts que plus tard, sauf si le vendeur a promis sa garantie pour un délai plus long (al. 1). Le délai est de cinq ans si les défauts d’une chose intégrée dans un ouvrage immobilier, conformément à l’usage auquel elle est normalement destinée, sont à l’origine des défauts de l’ouvrage (al. 2). Pour les biens culturels, l’action se prescrit par un an dès la découverte du défaut et, dans tous les cas, par 30 ans dès la conclusion du contrat (al. 3).
Une clause qui raccourcit la prescription est nulle si trois conditions sont réunies : le délai prévu est inférieur à deux ans (inférieur à un an pour une chose d’occasion), la chose est destinée à l’usage personnel ou familial de l’acheteur, et le vendeur agit dans le cadre d’une activité professionnelle ou commerciale (art. 210 al. 4 CO). Le vendeur ne peut pas invoquer la prescription s’il a induit l’acheteur en erreur intentionnellement, sauf pour le délai de 30 ans (art. 210 al. 6 CO).
Les obligations de l’acheteur
L’acheteur doit payer le prix conformément au contrat et accepter la chose offerte dans les conditions stipulées ; sauf usage ou convention contraire, la réception a lieu immédiatement (art. 211 CO). Sauf convention contraire, le prix est exigible dès que la chose est en possession de l’acheteur (art. 213 al. 1 CO). Il porte intérêts, même sans interpellation, si tel est l’usage ou si l’acheteur peut retirer de la chose des fruits ou d’autres produits (art. 213 al. 2 CO).
Si la chose ne doit être livrée qu’après ou contre paiement du prix et que l’acheteur est en demeure de payer, le vendeur peut se départir du contrat sans autre formalité, mais il doit en aviser immédiatement l’acheteur (art. 214 al. 1 et 2 CO). Si l’acheteur a déjà été mis en possession de la chose, le vendeur ne peut se départir du contrat et reprendre la chose que s’il s’en est expressément réservé le droit (art. 214 al. 3 CO).
En matière de commerce, le vendeur peut réclamer à l’acheteur en demeure la différence entre le prix de vente et le prix de la revente faite de bonne foi (art. 215 al. 1 CO).
Vente d’immeubles et enchères
Les ventes d’immeubles ne sont valables que par acte authentique (art. 216 al. 1 CO). Il en va de même des promesses de vente et des pactes de préemption, d’emption et de réméré portant sur un immeuble ; seul le pacte de préemption qui ne fixe pas le prix à l’avance est valable en la forme écrite (art. 216 al. 2 et 3 CO). Les droits de préemption et de réméré peuvent être convenus pour 25 ans au plus, les droits d’emption pour dix ans au plus (art. 216a CO). Le titulaire d’un droit de préemption doit l’invoquer dans les trois mois dès qu’il connaît la conclusion et le contenu du contrat (art. 216e CO).
Depuis le 1er janvier 2026, l’art. 219a CO règle la garantie pour les défauts de l’immeuble : 60 jours pour signaler les défauts, et 60 jours dès la découverte pour ceux que les vérifications usuelles ne révélaient pas, toute convention imposant des délais plus courts étant nulle (al. 1). L’acheteur d’un immeuble comprenant une construction encore à ériger, ou érigée moins de deux ans avant la vente, peut en plus exiger la réparation des défauts aux frais du vendeur, selon les dispositions sur le contrat d’entreprise (al. 2). L’action se prescrit par cinq ans à compter du transfert de propriété, et ce délai ne peut pas être modifié au détriment de l’acheteur (al. 3).
Pour le reste, les règles de la vente mobilière s’appliquent par analogie aux ventes d’immeubles (art. 221 CO).
Aux enchères, la vente aux enchères volontaires et publiques est conclue par l’adjudication faite par le vendeur (art. 229 al. 2 CO). Les enchères dont le résultat a été altéré par des manoeuvres illicites ou contraires aux moeurs peuvent être attaquées dans les dix jours par tout intéressé (art. 230 al. 1 CO). Il n’y a pas de garantie dans les enchères forcées, sauf promesses formelles ou dol (art. 234 al. 1 CO). L’adjudicataire acquiert la propriété d’un meuble dès l’adjudication, mais d’un immeuble seulement par l’inscription au registre foncier (art. 235 al. 1 CO).
Ce que les examens demandent
Brevet finance et comptabilité, agent fiduciaire, gestion de PME, technico-gestionnaire : définir la vente, appliquer les profits et risques (art. 185), distinguer garantie des défauts et garantie d’éviction, choisir entre action rédhibitoire et action en réduction (art. 205), citer les délais d’avis et de prescription.
Marketing et vente : les obligations de livraison et de paiement, la demeure de l’une et l’autre partie, les clauses de garantie.
Brevet immobilier : l’acte authentique (art. 216), l’avis dans les 60 jours (art. 219a) et la prescription de cinq ans pour les défauts de l’immeuble. CFC de commerce : le schéma vendeur-acheteur, les obligations réciproques et les conséquences d’un défaut.
Dans les QCM, l’erreur classique est de confondre l’avis des défauts (art. 201) et la prescription (art. 210) : l’avis se fait sans délai après la découverte, la prescription de deux ans court dès la livraison, même si le défaut n’apparaît que plus tard. L’autre piège est d’appliquer les 60 jours à toute vente : ils visent les défauts de construction (art. 201 al. 4 et art. 219a), pas la vente mobilière ordinaire.