Trois mois de loyer au plus en garantie, un compte au nom du locataire, un loyer réduit si le logement a un défaut, un bailleur qui doit signaler les défauts tout de suite à la sortie : ces règles tombent à l’examen de gérant·e d’immeubles. Voici ce que dit le Code des obligations (version au 1er janvier 2026), article par article.
La garantie de loyer (art. 257e CO)
Quand le locataire d’habitations ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou en papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire (art. 257e al. 1 CO).
Pour les baux d’habitations, le bailleur ne peut pas exiger des sûretés de plus de trois mois de loyer (art. 257e al. 2 CO). Trois mois, c’est un plafond, pas une obligation : le contrat peut prévoir moins. Pour les locaux commerciaux, cet alinéa ne pose pas de plafond.
Les cantons peuvent édicter des dispositions complémentaires (art. 257e al. 4 CO).
Récupérer la garantie à la fin du bail
La banque ne peut restituer les sûretés qu’avec l’accord des deux parties, sur la base d’un commandement de payer non frappé d’opposition ou d’un jugement exécutoire (art. 257e al. 3 CO).
Si, dans l’année qui suit la fin du bail, le bailleur n’a fait valoir aucune prétention contre le locataire dans une procédure judiciaire, une poursuite pour dettes ou une faillite, le locataire peut exiger de la banque la restitution des sûretés. Le délai d’un an court dès la fin du bail, pas dès la remise des clés.
Le retard de paiement (art. 257d CO)
Le bailleur ne peut pas résilier tout de suite un locataire en retard. Il lui fixe par écrit un délai de paiement et lui signifie qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail (art. 257d al. 1 CO).
Ce délai est de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
Si le locataire ne paie pas dans le délai, le bailleur peut résilier avec effet immédiat. Pour les habitations et les locaux commerciaux, le congé se donne avec un délai minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257d al. 2 CO).
Délivrer la chose et l’entretenir (art. 256 à 258 CO)
Le bailleur doit délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et l’entretenir en cet état (art. 256 al. 1 CO). Les dérogations au détriment du locataire sont nulles si elles figurent dans des conditions générales préimprimées ou dans un bail d’habitation ou de local commercial (art. 256 al. 2 CO).
Si la chose est délivrée avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l’usage, le locataire peut invoquer les règles générales sur l’inexécution des contrats (art. 258 al. 1 CO). S’il accepte quand même la chose et réclame l’exécution parfaite, il ne peut faire valoir que les droits prévus pour les défauts apparus pendant le bail (art. 258 al. 2 CO).
Les défauts pendant le bail (art. 259 à 259i CO)
Le locataire doit d’abord remédier lui-même, selon l’usage local et à ses frais, aux défauts qui se règlent par de menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal (art. 259 CO). Il doit aussi signaler au bailleur les défauts dont il n’a pas à s’occuper lui-même ; s’il omet de le faire, il répond du dommage qui en résulte (art. 257g CO).
Pour un défaut qui ne lui est pas imputable et qu’il n’a pas à réparer à ses frais, le locataire peut exiger du bailleur (art. 259a al. 1 CO) :
- la remise en état de la chose (art. 259b CO) ;
- une réduction proportionnelle du loyer, dès que le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à son élimination (art. 259d CO) ;
- des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve pas qu’aucune faute ne lui est imputable (art. 259e CO) ;
- la prise en charge du procès contre un tiers qui fait valoir un droit incompatible (art. 259f CO).
Le bailleur ne répare pas : résilier, réparer ou consigner
Si le bailleur connaît le défaut et n’y remédie pas dans un délai convenable, le locataire peut résilier avec effet immédiat quand le défaut exclut ou entrave considérablement l’usage d’un immeuble. Quand le défaut restreint l’usage sans l’entraver considérablement, il peut faire réparer aux frais du bailleur (art. 259b CO).
Le locataire d’un immeuble peut aussi consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Il fixe par écrit un délai raisonnable au bailleur pour réparer, annonce qu’à défaut il consignera les loyers à échoir auprès d’un office désigné par le canton, et avise le bailleur par écrit de son intention de consigner (art. 259g al. 1 CO). Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO).
Attention au délai : les loyers consignés sont acquis au bailleur si le locataire ne fait pas valoir ses prétentions devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’échéance du premier loyer consigné (art. 259h al. 1 CO). La procédure suit le CPC (art. 259i CO).
Diligence, travaux, vente et sous-location
Diligence (art. 257f CO) : le locataire use de la chose avec soin et, dans un immeuble, a des égards pour les habitants et les voisins. Si, malgré une protestation écrite du bailleur, il persiste, le bailleur peut résilier ; pour les habitations et les locaux commerciaux, avec un délai minimum de 30 jours pour la fin d’un mois. En cas de préjudice grave volontaire à la chose, la résiliation peut être immédiate.
Travaux : le locataire doit tolérer les travaux qui remédient aux défauts ou préviennent des dommages, et les inspections nécessaires à l’entretien, à la vente ou à une relocation ; le bailleur les annonce à temps et tient compte des intérêts du locataire (art. 257h CO). Pour rénover ou modifier, le bailleur doit pouvoir imposer raisonnablement les travaux et le bail ne doit pas être résilié (art. 260 CO). Les prétentions en réduction de loyer et en dommages-intérêts restent réservées.
Travaux du locataire : il lui faut le consentement écrit du bailleur. Le bailleur ne peut exiger la remise en état que si c’est convenu par écrit, et à la fin du bail le locataire peut demander une indemnité pour une plus-value considérable (art. 260a CO).
Vente : le bail passe à l’acquéreur avec la propriété. Pour une habitation ou un local commercial, le nouveau propriétaire peut résilier en respectant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés (art. 261 CO).
Sous-location : le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Celui-ci ne peut refuser que si le locataire ne communique pas les conditions, si elles sont abusives par rapport au bail principal, ou si la sous-location présente pour lui des inconvénients majeurs (art. 262 CO).
La restitution et l’état des lieux de sortie (art. 267 et 267a CO)
À la fin du bail, le locataire restitue la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Une convention conclue avant la fin du bail qui prévoit une indemnité destinée à couvrir autre chose qu’un dommage éventuel est nulle (art. 267 al. 2 CO).
Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. S’il néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, sauf pour les défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l’aide des vérifications usuelles. Si le bailleur en découvre plus tard, il doit les signaler immédiatement (art. 267a CO).
Pour les locaux commerciaux, le bailleur a un droit de rétention sur les meubles qui s’y trouvent, en garantie du loyer de l’année écoulée et du semestre courant (art. 268 CO). Il peut retenir, avec l’assistance de l’autorité compétente, les meubles que le locataire veut emporter, et réintégrer dans les dix jours ceux qui ont été emportés clandestinement ou avec violence (art. 268b CO).
Ce que l’examen demande
Brevet de gérant·e d’immeubles, matière Droit du bail : plafond de la garantie, compte au nom du locataire, conditions de restitution, procédure de demeure, droits du locataire en cas de défaut, consignation et ses délais, obligations à la restitution.
Dans les QCM, l’erreur classique est de lire « trois mois » comme une garantie obligatoire alors que c’est un maximum pour les habitations, ou de croire que le bailleur peut garder la garantie sans limite de temps. Autre piège : confondre le délai de 30 jours de la demeure (art. 257d CO) avec celui de la consignation (art. 259h CO), qui court dès l’échéance du premier loyer consigné.