Un bailleur peut-il augmenter le loyer parce que les taux montent ? Un locataire peut-il exiger une baisse quand ils reculent ? La réponse tient en quelques articles du CO et de l’OBLF, avec un pourcentage par quart de point et un délai de 30 jours. Voici la règle, le taux de référence actuel et un exemple chiffré, tels qu’ils tombent à l’examen du brevet immobilier.
Le principe : pas de rendement excessif
Le droit du bail protège contre les loyers abusifs. Un loyer est abusif lorsqu’il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée, ou lorsqu’il résulte d’un prix d’achat manifestement exagéré (art. 269 CO). Cette protection vaut pour les habitations comme pour les locaux commerciaux.
L’art. 269a CO liste des cas où un loyer n’est « en règle générale » pas abusif. Les principaux : il reste dans les limites des loyers usuels de la localité ou du quartier, il est justifié par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur, il compense seulement le renchérissement sur le capital exposé aux risques, ou il respecte les limites recommandées dans un contrat-cadre signé par les associations de bailleurs et de locataires.
Les motifs qui justifient une hausse
L’OBLF précise les motifs de l’art. 269a CO. À connaître avec leur article :
- Loyers usuels (art. 11 OBLF) : on compare avec des logements ou locaux comparables par l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction. Pour les locaux commerciaux, la comparaison peut se faire sur le prix au mètre carré usuel dans le quartier. Les statistiques officielles doivent être prises en compte.
- Hausses de coûts (art. 12 OBLF) : augmentation du taux hypothécaire, des taxes, des impôts sur les immeubles, des rentes de droits de superficie, des primes d’assurance et des frais d’entretien.
- Prestations supplémentaires (art. 14 OBLF) : investissements créant des plus-values, agrandissement, prestations accessoires supplémentaires. Les frais de grosses réparations comptent en règle générale pour 50 à 70 % comme investissements créant des plus-values, et seule la part qui dépasse la remise en état est prise en compte.
- Renchérissement (art. 16 OBLF) : la hausse pour compenser le renchérissement sur le capital exposé aux risques ne peut pas dépasser 40 % de la hausse de l’indice suisse des prix à la consommation.
Le taux hypothécaire de référence
Pour adapter un loyer à une variation du taux hypothécaire, on ne regarde pas le taux de sa propre banque mais un taux de référence unique (art. 12a OBLF). Il repose sur le taux d’intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires en Suisse, relevé chaque trimestre, et il est arrondi au quart de pour-cent. Le département fédéral compétent le publie chaque trimestre.
Selon l’Office fédéral du logement (OFL), le taux de référence actuel est de 1,25 %. Il vaut depuis le 2 septembre 2025 et il est resté inchangé au 2 septembre 2026. La prochaine publication de 2026 est annoncée pour le 1er décembre 2026.
Combien pour un quart de point
L’art. 13 OBLF fixe la répercussion d’une variation du taux. Une hausse du taux hypothécaire de 1/4 % donne droit, en règle générale, à une hausse de loyer de 3 % au maximum quand les taux sont inférieurs à 5 %, de 2,5 % quand ils se situent entre 5 et 6 %, et de 2 % quand ils dépassent 6 %. Avec un taux de référence de 1,25 %, on est dans la première tranche.
En cas de baisse, le loyer doit être réduit en proportion, à moins que les économies du bailleur soient contrebalancées par une hausse des coûts. Pour une baisse de 0,25 point, la FAQ de l’OFL indique que les locataires peuvent en principe demander une réduction de 2,91 %. Des taux différents s’appliquent si le changement dépasse 0,25 point.
Exemple avec un loyer de 1 500 CHF. Hausse du taux de référence de 0,25 point : 1 500 × 3 % = 45 CHF, soit un loyer maximal de 1 545 CHF. Baisse de 0,25 point : 1 500 × 2,91 % = 43,65 CHF, soit un loyer de 1 456,35 CHF si rien d’autre ne change. Le calcul est exact au centime ; en pratique, c’est le bailleur qui arrondit sur la formule.
Autres règles de l’art. 13 OBLF : pour une location calculée durablement sur les seuls coûts, le bailleur peut répercuter la charge supplémentaire sur l’ensemble du capital investi, et il faut tenir compte des variations antérieures du taux qui ont déjà entraîné une modification du loyer.
Notifier une hausse : la formule officielle
Le bailleur peut majorer le loyer en tout temps, mais pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation, sur une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO).
La hausse est nulle si elle n’est pas notifiée sur la formule officielle, si les motifs ne sont pas indiqués, ou si elle est assortie d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). Une simple lettre ne suffit donc pas. Depuis le 1er octobre 2025, une signature reproduite par un moyen mécanique suffit sur la formule (art. 269d al. 4 CO).
La formule doit contenir l’ancien et le nouveau loyer, avec l’ancien et le nouvel état des charges, la date d’entrée en vigueur, les motifs précis (montants détaillés si plusieurs motifs), les conditions légales de contestation et la liste des autorités de conciliation du canton (art. 19 OBLF). Si le bailleur n’applique pas toute la hausse permise, il indique en francs ou en pour-cent le montant auquel il renonce (art. 18 OBLF).
Pour une hausse due à des coûts ou à des plus-values, le locataire peut exiger des chiffres précis, sans que le délai de contestation de 30 jours soit touché ; devant la conciliation, il peut réclamer les pièces justificatives (art. 20 OBLF).
Contester : le délai de 30 jours
Selon le cas, le délai de 30 jours ne court pas du même moment :
- Hausse de loyer en cours de bail : contestation devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’avis de majoration (art. 270b CO). Le même délai vaut pour d’autres modifications unilatérales au détriment du locataire, comme une baisse des prestations ou de nouveaux frais accessoires.
- Loyer initial : contestation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose, si le locataire a été contraint de conclure par nécessité personnelle ou familiale ou à cause de la situation du marché local, ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer par rapport au précédent (art. 270 CO). Les cantons peuvent rendre la formule obligatoire dès le début du bail en cas de pénurie de logements.
- Demande de baisse en cours de bail : le locataire l’adresse par écrit au bailleur pour le prochain terme de résiliation. Le bailleur a 30 jours pour répondre ; s’il refuse, répond en partie ou ne répond pas, le locataire a 30 jours pour saisir l’autorité de conciliation (art. 270a CO). Cette étape préalable ne s’applique pas si la baisse est demandée en même temps qu’une hausse est contestée.
Pendant la contestation, loyers indexés et échelonnés
Le bail reste en vigueur sans changement pendant la procédure de conciliation si les parties ne s’accordent pas, et pendant la procédure judiciaire, sous réserve des mesures provisionnelles du juge (art. 270e CO).
Un loyer indexé n’est valable que si le bail dure au moins cinq ans et si la référence est l’indice suisse des prix à la consommation (art. 269b CO). Pour un bail d’habitation, la hausse ne peut pas dépasser celle de l’indice, une baisse de l’indice entraîne une baisse du loyer, et la hausse peut être notifiée pour la fin d’un mois avec 30 jours de préavis (art. 17 OBLF). Le locataire ne peut alors contester que l’écart avec l’indice (art. 270c CO).
Un loyer échelonné n’est valable que si le bail dure au moins trois ans, si la hausse intervient au plus une fois par an et si son montant est fixé en francs (art. 269c CO). Le locataire ne peut pas le contester en cours de bail, sauf pour le loyer initial (art. 270d CO). Chaque hausse échelonnée est communiquée au plus tôt quatre mois avant son entrée en vigueur (art. 19 al. 2 OBLF), la forme écrite suffisant selon l’art. 269d al. 5 CO.
Ce que l’examen demande
Brevet de gérant·e d’immeubles : la matière Droit du bail reprend ces articles presque mot pour mot (motifs de l’art. 269a CO, pourcentages de l’art. 13 OBLF, nullité de la hausse, délais de 30 jours). La Gestion immobilière demande de rédiger et de justifier une hausse, la Comptabilité immobilière de calculer l’effet d’une variation de taux sur un loyer.
Dans les QCM, l’erreur classique est de croire qu’une hausse de loyer peut être notifiée par simple lettre : sans formule officielle ni motif, elle est nulle. Autres pièges fréquents : prendre 3 % pour 3 points de pourcentage (c’est 3 % du loyer, par quart de point du taux), appliquer le 3 % quand les taux dépassent 5 %, ou confondre le point de départ du délai de 30 jours (réception de la chose pour le loyer initial, avis de majoration pour une hausse).