Le gage immobilier prend deux formes seulement : l’hypothèque et la cédule hypothécaire. La vente d’un immeuble exige un acte authentique, et les droits de préemption et d’emption ont des durées et des délais stricts. Voici les règles du Code civil et du Code des obligations, article par article.
Deux formes de gage immobilier, pas une de plus
Le gage immobilier peut être constitué sous la forme d’une hypothèque ou d’une cédule hypothécaire. Toute autre forme est prohibée (art. 793 CC).
La différence tient à la créance. L’hypothèque est une sûreté qui peut garantir une créance quelconque, actuelle, future ou simplement éventuelle (art. 824 CC). La cédule hypothécaire, elle, est une créance personnelle garantie par un gage immobilier (art. 842 al. 1 CC).
Dans les deux cas, le gage ne peut être constitué que pour une créance déterminée, dont le montant est indiqué en monnaie suisse. Si la créance est indéterminée, les parties indiquent une somme fixe qui représente le maximum de la garantie (art. 794 CC).
Objet, constitution et extinction du gage
Seuls les immeubles immatriculés au registre foncier peuvent être grevés (art. 796 CC). L’immeuble doit être spécialement désigné, et les parcelles d’un immeuble ne peuvent être grevées tant que la division n’a pas été portée au registre foncier (art. 797 CC). Plusieurs immeubles peuvent garantir la même créance s’ils appartiennent au même propriétaire ou à des codébiteurs solidaires (art. 798 al. 1 CC).
Le gage frappe l’immeuble avec ses parties intégrantes et ses accessoires (art. 805 al. 1 CC). Des objets comme des machines ou un mobilier d’hôtel sont présumés accessoires s’ils sont désignés expressément comme tels dans l’acte d’affectation et mentionnés au registre foncier (art. 805 al. 2 CC).
Le gage immobilier est constitué par l’inscription au registre foncier, et l’acte constitutif n’est valable que s’il est passé en la forme authentique (art. 799 CC). Chaque copropriétaire peut grever sa quote-part ; en propriété commune, l’immeuble ne peut être grevé qu’en totalité et au nom de tous (art. 800 CC).
Le gage s’éteint par la radiation de l’inscription et par la perte totale de l’immeuble (art. 801 al. 1 CC). Tant qu’un gage est inscrit, la créance est imprescriptible (art. 807 CC).
Rang, case libre et réalisation
La garantie est attachée à la case hypothécaire que l’inscription lui assigne (art. 813 al. 1 CC). Un gage peut être constitué en deuxième rang ou en rang quelconque, à condition que le montant qui le prime soit indiqué dans l’inscription (art. 813 al. 2 CC).
Quand un gage de rang antérieur est radié, le créancier de rang postérieur ne remonte pas dans la case libre. Le propriétaire peut constituer un nouveau gage à la place de celui qui a été radié. Une convention qui donne aux créanciers postérieurs le droit de profiter des cases libres n’a d’effet réel que si elle est annotée au registre foncier (art. 814 CC).
Si un gage de rang postérieur existe sans gage antérieur, ou si la créance antérieure n’atteint pas le montant inscrit, le prix de l’immeuble est attribué aux créanciers garantis selon leur rang, sans égard aux cases libres (art. 815 CC).
Si le débiteur ne paie pas, le créancier a le droit de se payer sur le prix de l’immeuble. Toute clause qui lui permettrait de s’approprier l’immeuble à défaut de paiement est nulle (art. 816 al. 1 et 2 CC). Le prix est distribué entre les créanciers selon leur rang, et ceux de même rang concourent au marc le franc (art. 817 CC).
Le gage garantit le capital, les frais de poursuite et les intérêts moratoires, ainsi que les intérêts de trois années échues au moment de l’ouverture de la faillite ou de la réquisition de vente et ceux qui ont couru depuis la dernière échéance. Pour la cédule hypothécaire, seuls les intérêts effectivement dus sont garantis. Le taux d’intérêt primitif ne peut pas être porté à plus de 5 % au préjudice des créanciers postérieurs (art. 818 CC).
L’hypothèque et l’hypothèque légale des artisans
Pour une créance de montant indéterminé ou variable, l’hypothèque reçoit une case fixe et garde son rang malgré les fluctuations de la somme garantie (art. 825 al. 1 CC). L’immeuble grevé peut ne pas appartenir au débiteur (art. 824 al. 2 CC). Le registre foncier peut délivrer un extrait, qui sert de preuve de l’inscription mais n’est pas un papier-valeur (art. 825 al. 2 CC). Quand la créance est éteinte, le propriétaire peut exiger du créancier qu’il consente à la radiation (art. 826 CC).
Le droit fédéral prévoit des hypothèques légales (art. 837 CC). Peuvent en requérir l’inscription :
- le vendeur d’un immeuble, sur cet immeuble, en garantie de sa créance ;
- les cohéritiers et autres indivis, sur les immeubles de la communauté, pour les créances résultant du partage ;
- les artisans et entrepreneurs employés à la construction ou à la destruction de bâtiments ou d’autres ouvrages, au montage d’échafaudages, à la sécurisation d’une excavation ou à des travaux semblables, sur l’immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail, ou du travail seulement.
Hypothèque légale : les délais à connaître
Le vendeur, les cohéritiers et les indivis inscrivent leur hypothèque légale au plus tard dans les trois mois qui suivent le transfert de la propriété (art. 838 CC).
Les artisans et entrepreneurs peuvent faire inscrire la leur dès le jour où ils se sont obligés à exécuter le travail promis, et au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux (art. 839 al. 1 et 2 CC). L’inscription n’a lieu que si le montant du gage est reconnu par le propriétaire ou établi par le juge. Elle ne peut pas être requise si le propriétaire fournit des sûretés suffisantes, intérêts moratoires pour une durée de dix ans compris (art. 839 al. 3 CC).
Si le débiteur est un locataire, un fermier ou une autre personne ayant un droit sur l’immeuble, les artisans et entrepreneurs n’ont ce droit que si le propriétaire a donné son accord à l’exécution des travaux (art. 837 al. 2 CC). On ne peut pas renoncer d’avance à ces hypothèques légales (art. 837 al. 3 CC).
Les artisans et entrepreneurs dont les hypothèques sont inscrites séparément concourent entre eux à droit égal, même si les inscriptions sont de dates différentes (art. 840 CC). Dès que le début des travaux est mentionné au registre foncier sur l’avis d’un ayant droit, et jusqu’à la fin du délai d’inscription, aucun gage immobilier ne peut être inscrit sous une autre forme que l’hypothèque (art. 841 al. 3 CC).
La cédule hypothécaire : de registre ou sur papier
La cédule hypothécaire prend la forme d’une cédule de registre ou d’une cédule sur papier (art. 843 CC). Sauf convention contraire, la créance de la cédule coexiste avec la créance issue du rapport de base entre le créancier et le débiteur. Le débiteur peut opposer ses exceptions personnelles tirées du rapport de base au créancier et aux successeurs qui ne sont pas de bonne foi (art. 842 al. 2 et 3 CC). La créance de la cédule ne peut ni renvoyer au rapport de base ni comporter de condition ou de contre-prestation (art. 846 al. 1 CC).
Cédule de registre : elle est constituée par l’inscription au registre foncier, au nom du créancier ou du propriétaire (art. 857 CC). Elle se transfère par l’inscription du nouveau créancier au registre, sur la base d’une déclaration écrite de l’ancien créancier. Le débiteur ne se libère qu’en payant la personne inscrite comme créancier au moment du paiement (art. 858 CC).
Cédule sur papier : un titre est délivré pour toute cédule sur papier inscrite au registre foncier. Le créancier peut être le porteur ou une personne déterminée, notamment le propriétaire lui-même (art. 860 CC). Le titre est dressé par l’office du registre foncier et n’est valable qu’avec la signature du conservateur ; il ne peut être remis au créancier qu’avec le consentement exprès du débiteur et du propriétaire (art. 861 CC). La créance ne peut être aliénée, donnée en gage ou exercée que par le titre (art. 863 CC), et son transfert exige la remise du titre à l’acquéreur ; si le titre est nominatif, le transfert est en plus mentionné sur le titre (art. 864 CC).
Sauf convention contraire, la cédule peut être dénoncée par le créancier ou le débiteur pour la fin d’un mois moyennant un préavis de six mois. Une convention ne peut pas prévoir pour le créancier un délai inférieur à trois mois, sauf si le débiteur est en demeure pour l’amortissement ou les intérêts (art. 847 CC). Une cédule sur papier ne peut pas être radiée du registre avant la cancellation ou l’annulation judiciaire du titre (art. 855 CC).
Vendre un immeuble : forme, garantie, profits et risques
La vente d’un immeuble n’est valable que si elle est faite par acte authentique (art. 216 al. 1 CO). Il en va de même des promesses de vente et des pactes de préemption, d’emption et de réméré (art. 216 al. 2 CO). Seule exception : le pacte de préemption qui ne fixe pas le prix à l’avance est valable en la forme écrite (art. 216 al. 3 CO).
La vente conditionnelle n’est inscrite au registre foncier qu’après l’avènement de la condition, et le pacte de réserve de propriété ne peut pas être inscrit (art. 217 CO).
Garantie. Sauf convention contraire, le vendeur indemnise l’acheteur si l’immeuble n’a pas la contenance indiquée dans l’acte de vente. Si l’immeuble n’a pas la contenance portée au registre foncier d’après une mensuration officielle, il ne doit indemnisation que s’il s’y est expressément obligé (art. 219 CO). Selon l’art. 219a CO, en vigueur depuis le 1er janvier 2026, l’acheteur dispose de 60 jours pour signaler les défauts, ou de 60 jours dès leur découverte s’il ne pouvait pas les découvrir par les vérifications usuelles ; une convention qui prévoit un délai plus court est nulle. L’action en garantie se prescrit par cinq ans à compter du transfert de propriété.
Profits et risques. Quand un terme a été fixé pour la prise de possession, les profits et les risques sont présumés ne passer à l’acquéreur qu’à l’échéance de ce terme (art. 220 CO). Pour le reste, les règles de la vente mobilière s’appliquent par analogie (art. 221 CO).
Préemption, emption, réméré : durées, forme et délais
Les droits de préemption et de réméré conventionnels peuvent être convenus pour 25 ans au plus, les droits d’emption pour dix ans au plus, et être annotés au registre foncier (art. 216a CO). Sauf convention contraire, ces droits sont transmissibles par succession mais non cessibles ; si le pacte permet la cession, elle doit revêtir la même forme que celle fixée pour la constitution du droit (art. 216b CO).
Le droit de préemption peut être invoqué en cas de vente et pour tout acte juridique qui équivaut économiquement à une vente. L’attribution à un héritier dans le partage, la réalisation forcée et l’acquisition pour une tâche publique ne sont notamment pas des cas de préemption (art. 216c CO). Le vendeur doit informer le titulaire de la conclusion du contrat et de son contenu, et le titulaire peut acquérir l’immeuble aux conditions convenues avec le tiers, sauf clause contraire du pacte (art. 216d CO).
Pour exercer son droit, le titulaire dispose de trois mois, à l’encontre du vendeur ou, si le droit est annoté au registre foncier, du propriétaire. Le délai court dès le jour où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu (art. 216e CO).
Les copropriétaires ont un droit de préemption légal contre tout acquéreur d’une part qui n’est pas copropriétaire. Si plusieurs l’invoquent, la part leur est attribuée en proportion de leur part de copropriété (art. 682 al. 1 CC). Le propriétaire d’un fonds grevé d’un droit de superficie distinct et permanent a le même droit contre tout acquéreur du droit de superficie, et le superficiaire contre tout acquéreur du fonds, dans la mesure où le fonds est mis à contribution (art. 682 al. 2 CC).
Pour les droits légaux, le titulaire invoque son droit dans les trois mois dès qu’il a connaissance du contrat et de son contenu, mais au plus tard deux ans après l’inscription du nouveau propriétaire au registre foncier (art. 681a al. 2 CC). Les droits de préemption légaux ne sont ni transmissibles par succession ni cessibles, et ils priment les droits conventionnels (art. 681 al. 3 CC).
Ce que l’examen demande
Brevet de gérant·e d’immeubles, matière « Droit immobilier » : les deux formes du gage immobilier, la forme authentique de la constitution et de la vente, le rang et les cases libres, la différence entre cédule de registre et cédule sur papier, les délais de l’hypothèque légale (3 mois pour le vendeur, 4 mois pour les artisans), les durées maximales des pactes (25 ans, dix ans) et le délai de trois mois pour exercer la préemption.
Matière « PPE et copropriété » : le droit de préemption légal des copropriétaires (art. 682 CC). Matière « Gestion immobilière » : appliquer ces règles à un dossier concret : quel gage, quel rang, quel délai.
Dans les QCM, l’erreur classique est de confondre les deux délais de 3 mois et de 4 mois : 3 mois après le transfert de propriété pour le vendeur, les cohéritiers et les indivis, 4 mois après l’achèvement des travaux pour les artisans et entrepreneurs. Autre piège : croire que le créancier de rang postérieur avance quand un gage antérieur est radié, alors que la case libre reste vide (art. 814 CC). Enfin, ne confonds pas la durée maximale de l’emption (dix ans) avec celle de la préemption et du réméré (25 ans).