Le gérant qui administre un immeuble, le courtier qui trouve un acheteur, l’artisan qui rénove une cuisine : trois contrats, trois régimes. Le mandat (art. 394 CO), le contrat d’entreprise (art. 363 CO) et le courtage (art. 412 CO) tombent régulièrement aux examens. Voici ce que dit la loi, avec ses délais, y compris les nouveautés 2026 sur les défauts de construction (CO, version au 1er janvier 2026).
Trois contrats, trois promesses
Mandat : le mandataire s’oblige, dans les termes de la convention, à gérer l’affaire dont il s’est chargé ou à rendre les services qu’il a promis (art. 394 al. 1 CO). Les règles du mandat s’appliquent aussi aux travaux qui ne sont pas soumis aux dispositions régissant d’autres contrats (art. 394 al. 2 CO).
Contrat d’entreprise : l’entrepreneur s’oblige à exécuter un ouvrage, moyennant un prix que le maître s’engage à lui payer (art. 363 CO).
Courtage : le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention, soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (art. 412 al. 1 CO). Les règles du mandat lui sont, d’une manière générale, applicables (art. 412 al. 2 CO).
La différence se lit dans les articles : le mandataire promet une gestion ou des services, l’entrepreneur promet un ouvrage. C’est pour cela que la loi organise, pour l’ouvrage, une garantie des défauts (art. 367 ss CO) et, pour le mandat, une responsabilité pour la bonne et fidèle exécution (art. 398 al. 2 CO).
Le mandat : étendue, instructions, responsabilité
Une rémunération est due au mandataire si la convention ou l’usage lui en assure une (art. 394 al. 3 CO). À moins d’un refus immédiat, le mandat est réputé accepté lorsqu’il se rapporte à des affaires que le mandataire gère à titre officiel, dans l’exercice de sa profession, ou pour lesquelles il a publiquement offert ses services (art. 395 CO).
Si la convention ne fixe pas l’étendue du mandat, elle est déterminée par la nature de l’affaire ; le mandat comprend le pouvoir de faire les actes juridiques nécessités par son exécution (art. 396 al. 1 et 2 CO). Il faut en revanche un pouvoir spécial pour transiger, compromettre, souscrire des engagements de change, aliéner ou grever des immeubles, ou faire des donations (art. 396 al. 3 CO).
Le mandataire qui a reçu des instructions précises ne peut s’en écarter que si les circonstances ne lui permettent pas de demander l’autorisation du mandant et qu’on peut admettre que celui-ci l’aurait donnée (art. 397 al. 1 CO). Sinon, le mandat n’est réputé accompli que s’il prend le préjudice à sa charge (art. 397 al. 2 CO).
Le mandataire répond de la bonne et fidèle exécution du mandat et doit l’exécuter personnellement, sauf s’il est autorisé à le transférer, si les circonstances l’y contraignent ou si l’usage permet la substitution (art. 398 al. 2 et 3 CO). Sa responsabilité est soumise, d’une manière générale, aux mêmes règles que celle du travailleur (art. 398 al. 1 CO).
À la demande du mandant, il rend compte en tout temps de sa gestion et lui restitue tout ce qu’il a reçu de ce chef ; il doit l’intérêt des sommes pour le versement desquelles il est en retard (art. 400 CO). De son côté, le mandant rembourse les avances et frais du mandataire, avec intérêts, et l’indemnise du dommage causé par l’exécution du mandat, s’il ne prouve pas que ce dommage est survenu sans sa faute (art. 402 CO).
Révoquer un mandat : en tout temps, mais pas à n’importe quel prix
Le mandat peut être révoqué ou répudié en tout temps, par chacune des parties (art. 404 al. 1 CO). Celle qui le fait en temps inopportun doit toutefois indemniser l’autre du dommage qu’elle lui cause (art. 404 al. 2 CO).
Le mandat finit aussi par la perte de l’exercice des droits civils, la faillite, la mort ou la déclaration d’absence du mandant ou du mandataire, à moins que le contraire n’ait été convenu ou ne résulte de la nature de l’affaire (art. 405 al. 1 CO). Si cette extinction met en péril les intérêts du mandant, le mandataire, ses héritiers ou son représentant doivent continuer la gestion jusqu’à ce que le mandant puisse y pourvoir (art. 405 al. 2 CO).
Les opérations faites par le mandataire avant qu’il ait connaissance de l’extinction du mandat engagent le mandant ou ses héritiers comme si le mandat existait encore (art. 406 CO).
Le même titre du CO règle d’autres mandats particuliers. Le mandat visant à la conclusion d’un mariage n’est valable qu’en la forme écrite (art. 406d CO) et n’entre en vigueur pour le mandant que quatorze jours après la remise d’une copie signée (art. 406e al. 1 CO). L’ordre de crédit engage le mandant comme une caution, mais seulement s’il a été donné par écrit (art. 408 CO).
Le courtage : le salaire n’est dû que si le contrat est conclu
Le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). Si le contrat est conclu sous condition suspensive, le salaire n’est dû qu’après l’accomplissement de la condition (art. 413 al. 2 CO).
S’il a été convenu que ses dépenses lui seraient remboursées, elles lui sont dues même si l’affaire n’a pas abouti (art. 413 al. 3 CO). Lorsque la rémunération n’est pas déterminée, on applique le tarif s’il existe, sinon le salaire usuel (art. 414 CO).
Le courtier perd son droit au salaire et au remboursement de ses dépenses s’il agit dans l’intérêt du tiers contractant au mépris de ses obligations, ou s’il se fait promettre par lui une rémunération dans des circonstances où la bonne foi s’y oppose (art. 415 CO).
Pour le courtage immobilier, retiens l’art. 417 CO : lorsqu’un salaire excessif a été stipulé pour avoir indiqué une occasion de conclure ou négocié une vente d’immeuble (ou un contrat individuel de travail), le juge peut le réduire équitablement, à la requête du débiteur. Les cantons peuvent soumettre à des prescriptions spéciales les agents de change, les courtiers et les bureaux de placement (art. 418 CO).
Le contrat d’entreprise : ce que doit l’entrepreneur
L’entrepreneur doit exécuter l’ouvrage en personne ou sous sa direction personnelle, sauf si ses aptitudes sont sans importance d’après la nature de l’ouvrage. Sauf usage ou convention contraire, il se procure à ses frais les moyens, engins et outils nécessaires (art. 364 al. 2 et 3 CO).
Il répond de la bonne qualité de la matière qu’il fournit, avec la même garantie que le vendeur. Si la matière est fournie par le maître, il en use avec tout le soin voulu, rend compte de son emploi et restitue le reste (art. 365 al. 1 et 2 CO). Si la matière ou le terrain désigné par le maître se révèle défectueux, ou si une autre circonstance compromet l’exécution, il doit en informer immédiatement le maître, sous peine d’en supporter les conséquences (art. 365 al. 3 CO).
Si l’entrepreneur ne commence pas l’ouvrage à temps, en diffère l’exécution contrairement à la convention, ou prend un retard tel qu’il ne pourra plus l’achever à l’époque fixée, le maître peut se départir du contrat sans attendre le terme prévu pour la livraison (art. 366 al. 1 CO). Si une exécution défectueuse par la faute de l’entrepreneur est prévisible, le maître peut lui fixer un délai convenable, en l’avisant que, à défaut, les réparations ou la suite des travaux seront confiées à un tiers, à ses frais et risques (art. 366 al. 2 CO).
Les défauts de l’ouvrage : avis, droits du maître, nouveautés 2026
Après la livraison, le maître vérifie l’état de l’ouvrage aussitôt qu’il le peut d’après la marche habituelle des affaires et signale les défauts à l’entrepreneur (art. 367 al. 1 CO). Chaque partie peut demander, à ses frais, un examen par des experts avec acte de leurs constatations (art. 367 al. 2 CO). Si le maître omet la vérification et l’avis, l’ouvrage est tacitement accepté (art. 370 al. 2 CO). Dès l’acceptation, expresse ou tacite, l’entrepreneur est déchargé, sauf pour les défauts qui ne pouvaient être constatés lors de la vérification régulière ou qu’il a intentionnellement dissimulés (art. 370 al. 1 CO).
Si l’ouvrage est si défectueux que le maître ne peut en faire usage ou être équitablement contraint de l’accepter, il peut le refuser et, si l’entrepreneur est en faute, demander des dommages-intérêts (art. 368 al. 1 CO). Pour des défauts de moindre importance, il peut réduire le prix en proportion de la moins-value, ou obliger l’entrepreneur à réparer à ses frais si la réfection est possible sans dépenses excessives, avec en plus des dommages-intérêts en cas de faute (art. 368 al. 2 CO). Pour les ouvrages faits sur le fonds du maître et dont l’enlèvement présenterait des inconvénients excessifs, seules ces mesures de l’alinéa 2 restent ouvertes (art. 368 al. 3 CO). Le maître ne peut pas invoquer les défauts qui lui sont personnellement imputables, par exemple à cause d’ordres donnés contre l’avis formel de l’entrepreneur (art. 369 CO).
Nouveautés en vigueur depuis le 1er janvier 2026 (loi fédérale du 20 décembre 2024, « Défauts de construction ») :
- Pour un ouvrage immobilier, le maître dispose de 60 jours pour signaler les défauts à l’entrepreneur ; toute convention imposant un délai plus court est nulle (art. 367 al. 1bis CO).
- Les mêmes règles valent pour les défauts d’un ouvrage mobilier intégré dans l’ouvrage immobilier conformément à son usage normal, et pour ceux d’un ouvrage conçu par un architecte ou un ingénieur qui sert de base à la construction, s’ils sont à l’origine des défauts de l’ouvrage immobilier (art. 367 al. 1bis, let. a et b, CO).
- Les défauts d’un ouvrage immobilier qui ne pouvaient être constatés lors de la vérification régulière doivent être signalés dans les 60 jours suivant leur découverte ; les délais conventionnels plus courts sont nuls (art. 370 al. 4 CO).
- Toute clause convenue à l’avance qui restreint ou exclut le droit à la réparation des défauts est nulle si le défaut concerne une construction (art. 368 al. 2bis CO).
Prescription, prix et fin du contrat d’entreprise
Les droits du maître en raison des défauts se prescrivent par deux ans à compter de la réception de l’ouvrage ; le délai est de cinq ans si les défauts d’un ouvrage mobilier intégré dans un ouvrage immobilier sont à l’origine des défauts de l’ouvrage (art. 371 al. 1 CO). Pour un ouvrage immobilier, les droits contre l’entrepreneur, l’architecte ou l’ingénieur qui ont collaboré à l’exécution se prescrivent par cinq ans à compter de la réception (art. 371 al. 2 CO). Ce délai de cinq ans ne peut pas être modifié au détriment du maître (art. 371 al. 3 CO).
Le prix est payable au moment de la livraison, ou à la livraison de chaque partie si des livraisons partielles ont été convenues (art. 372 CO). Avec un prix à forfait, l’entrepreneur exécute l’ouvrage pour la somme fixée et ne peut réclamer aucune augmentation, même si l’ouvrage a exigé plus de travail ; le maître paie le prix intégral même si l’ouvrage a exigé moins de travail (art. 373 al. 1 et 3 CO). En cas de circonstances extraordinaires, impossibles à prévoir, le juge peut accorder une augmentation du prix ou la résiliation du contrat (art. 373 al. 2 CO). Si le prix n’a pas été fixé d’avance, ou seulement approximativement, il est déterminé d’après la valeur du travail et les dépenses de l’entrepreneur (art. 374 CO).
Si le devis approximatif est dépassé dans une mesure excessive sans le fait du maître, celui-ci peut se départir du contrat, pendant ou après l’exécution (art. 375 al. 1 CO). Pour une construction élevée sur son fonds, il peut demander une réduction convenable du prix ou, si elle n’est pas achevée, en interdire la continuation en payant une indemnité équitable pour les travaux exécutés (art. 375 al. 2 CO).
Tant que l’ouvrage n’est pas terminé, le maître peut toujours se départir du contrat, en payant le travail fait et en indemnisant complètement l’entrepreneur (art. 377 CO). Si l’ouvrage périt par cas fortuit avant la livraison, l’entrepreneur ne peut réclamer ni le prix ni ses dépenses, sauf si le maître est en demeure de prendre livraison (art. 376 al. 1 CO). Le contrat prend fin à la mort de l’entrepreneur ou s’il devient sans sa faute incapable de terminer l’ouvrage, lorsqu’il avait été conclu en considération de ses aptitudes personnelles (art. 379 al. 1 CO).
Ce que les examens demandent
Brevet immobilier, côté gérance : le mandat de gérance (diligence, reddition de compte, révocation en tout temps), le courtage et le salaire du courtier, le contrat d’entreprise pour les travaux et la garantie des défauts d’un ouvrage immobilier, y compris les 60 jours.
Brevets de spécialiste en finance et comptabilité, d’agent fiduciaire, de gestion de PME et technico-gestionnaire : la qualification du contrat (mandat, entreprise ou courtage), le prix à forfait et le devis, les droits du maître en cas de défaut. Brevets de marketing et de vente : le courtage et la rémunération. CFC d’employé·e de commerce : les définitions des art. 363, 394 et 412 CO.
Dans les QCM, l’erreur classique est de mélanger les deux logiques de fin de contrat : le mandat se révoque en tout temps, avec indemnité seulement si c’est en temps inopportun (art. 404 CO) ; le maître d’un contrat d’entreprise qui se départit avant la fin des travaux doit payer le travail fait et indemniser complètement l’entrepreneur (art. 377 CO). Autre piège : croire que le courtier est payé parce qu’il a cherché ; son salaire est dû quand le contrat est conclu (art. 413 CO). Dernier piège : oublier la nullité des clauses plus courtes que 60 jours pour un ouvrage immobilier depuis le 1er janvier 2026.