PPE et copropriété : assemblée, charges et administrateur

La propriété par étages (PPE) est une copropriété avec un droit exclusif sur un appartement ou un local. Ses règles sur l’assemblée, le quorum, les charges et l’administrateur tombent à chaque examen de gérant·e d’immeubles. Voici ce que dit le Code civil, article par article, avec les majorités, les délais et les formes exactes.

Qu’est-ce que la PPE

La PPE est une part de copropriété d’un immeuble qui donne à son titulaire le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment (art. 712a al. 1 CC).

Le copropriétaire administre, utilise et aménage ses locaux librement, à trois conditions : ne pas restreindre les droits des autres, ne pas endommager ni entraver les parties communes et ne pas en modifier l’aspect extérieur. Il doit aussi entretenir ses locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment (art. 712a al. 2 et 3 CC).

La loi n’accorde pas de droit de préemption légal contre un tiers acquéreur d’une part en PPE (art. 712c al. 1 CC). Il peut être créé dans l’acte constitutif ou par convention ultérieure, et annoté au registre foncier. À l’inverse, en copropriété ordinaire, les copropriétaires ont un droit de préemption contre tout acquéreur d’une part qui n’est pas copropriétaire (art. 682 al. 1 CC).

Parties exclusives et parties communes

Le droit exclusif peut porter sur des étages ou parties d’étages qui forment un tout avec un accès propre, par exemple un appartement ou un local commercial. Des locaux annexes distincts peuvent en faire partie (art. 712b al. 1 CC).

Le copropriétaire ne peut pas acquérir de droit exclusif sur trois catégories de parties (art. 712b al. 2 CC) :

• le bien-fonds et, le cas échéant, le droit de superficie en vertu duquel le bâtiment a été construit ;
• les parties importantes pour l’existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou des locaux d’autres copropriétaires, ou qui déterminent la forme extérieure et l’aspect du bâtiment ;
• les ouvrages et installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l’usage de leurs locaux.

Constitution, quotes-parts et fin de la PPE

La PPE est constituée par inscription au registre foncier (art. 712d al. 1 CC). L’inscription peut être requise en vertu d’un contrat entre les copropriétaires ou d’une déclaration du propriétaire du bien-fonds ou du titulaire d’un droit de superficie distinct et permanent. L’acte n’est valable qu’en la forme authentique (art. 712d al. 2 et 3 CC).

L’acte constitutif indique la délimitation des étages et, en quotes-parts ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds que représente chaque étage (art. 712e al. 1 CC). Les parts ne peuvent être modifiées qu’avec le consentement de toutes les personnes directement intéressées et l’approbation de l’assemblée. Chaque copropriétaire peut toutefois demander une rectification si sa part a été fixée inexactement par erreur ou le devient à cause de modifications du bâtiment ou de ses entours (art. 712e al. 2 CC).

Chaque copropriétaire peut demander la dissolution de la PPE si le bâtiment est détruit pour plus de la moitié de sa valeur et que sa reconstruction serait une charge difficile à supporter, ou s’il est en PPE depuis plus de 50 ans et ne peut plus être utilisé selon sa destination à cause de sa dégradation. Les copropriétaires qui veulent maintenir la communauté peuvent éviter la dissolution en désintéressant les autres (art. 712f al. 3 et 4 CC).

Règlement d’administration et règles applicables

Pour la compétence de faire des actes d’administration et des travaux de construction, les règles de la copropriété s’appliquent (art. 712g al. 1 CC). Elles peuvent être remplacées par d’autres dispositions prévues dans l’acte constitutif ou adoptées à l’unanimité par tous les copropriétaires (art. 712g al. 2 CC).

Chaque copropriétaire peut exiger qu’un règlement d’administration et d’utilisation soit établi et mentionné au registre foncier. Il est valable dès qu’il est adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts. Même s’il figure dans l’acte constitutif, il peut être modifié par cette double majorité (art. 712g al. 3 CC).

Toute modification de l’attribution réglementaire des droits d’usage particulier doit en plus être approuvée par les propriétaires d’étages directement concernés (art. 712g al. 4 CC).

Charges communes et répartition

Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l’administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts (art. 712h al. 1 CC). Sont notamment des charges communes :

• l’entretien courant, les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs ;
• les frais d’administration, y compris l’indemnité de l’administrateur ;
• les contributions de droit public et impôts qui incombent à l’ensemble des copropriétaires ;
• les intérêts et annuités dus aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.

Garantir le paiement : hypothèque légale et droit de rétention

Si certaines parties du bâtiment, ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais (art. 712h al. 3 CC).

Pour garantir les contributions des trois dernières années, la communauté peut requérir l’inscription d’une hypothèque sur la part de chaque copropriétaire actuel (art. 712i al. 1 CC). L’inscription peut être requise par l’administrateur ou, à défaut d’administrateur, par un copropriétaire autorisé par une décision prise à la majorité des copropriétaires ou par le juge, ainsi que par le créancier en faveur duquel la contribution est saisie. Les règles de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs s’appliquent par analogie (art. 712i al. 2 et 3 CC).

Pour les mêmes trois dernières années, la communauté a aussi, sur les meubles qui garnissent les locaux du copropriétaire et qui servent à leur aménagement ou à leur usage, le même droit de rétention qu’un bailleur (art. 712k CC).

La communauté acquiert en son nom les avoirs de sa gestion, notamment les contributions des copropriétaires et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de rénovation. Elle peut agir en justice et être poursuivie en son nom (art. 712l CC).

L’assemblée : compétences, convocation, vote et quorum

L’assemblée des copropriétaires règle les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l’administrateur et nomme l’administrateur en surveillant son activité. Elle peut désigner un comité ou un délégué. Elle approuve chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais. Elle décide la création d’un fonds de rénovation pour les travaux d’entretien et de réfection. Elle assure aussi le bâtiment contre l’incendie et d’autres risques et conclut les assurances de responsabilité civile usuelles (art. 712m al. 1 CC).

L’administrateur convoque et préside l’assemblée, si elle n’en a pas décidé autrement. Les décisions font l’objet d’un procès-verbal que conserve l’administrateur ou le copropriétaire qui préside (art. 712n CC).

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires en commun d’un étage, elles n’ont qu’une voix, exprimée par un représentant (art. 712o al. 1 CC).

Quorum de la première assemblée : elle délibère valablement si la moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux, représentant en outre au moins la moitié de la valeur des parts, sont présents ou représentés (art. 712p al. 1 CC).

Si le quorum n’est pas atteint, une seconde assemblée est convoquée, au plus tôt dix jours après la première. Elle délibère valablement si le tiers de tous les copropriétaires, mais au moins deux, sont présents ou représentés (art. 712p al. 2 et 3 CC). La seconde assemblée ne pose donc plus de condition sur la valeur des parts.

Les majorités de la copropriété ordinaire

Comme les règles de la copropriété s’appliquent aux actes d’administration et aux travaux (art. 712g al. 1 CC), il faut connaître leurs majorités :

• Actes d’administration courante (réparations d’entretien, par exemple) : chaque copropriétaire peut les faire seul (art. 647a al. 1 CC). Une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires peut régler autrement cette compétence (art. 647a al. 2 CC).
• Actes d’administration plus importants (conclure ou résilier un bail, désigner un administrateur dont les attributions ne se limitent pas à l’administration courante) : majorité de tous les copropriétaires, représentant en outre plus de la moitié de la chose (art. 647b CC).
• Travaux nécessaires (entretien, réparation et réfection exigés par le maintien de la valeur et de l’utilité) : majorité de tous les copropriétaires (art. 647c CC).
• Travaux utiles (augmenter la valeur, le rendement ou l’utilité) : majorité de tous les copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la chose (art. 647d al. 1 CC). Sans le consentement du copropriétaire concerné, on ne peut pas gêner notablement et durablement son usage, ni lui imposer des dépenses disproportionnées à la valeur de sa part, sauf si les autres prennent sa part des frais en charge (art. 647d al. 2 et 3 CC).
• Travaux d’embellissement et de commodité : consentement de tous les copropriétaires (art. 647e al. 1 CC). Si la majorité de tous les copropriétaires représentant plus de la moitié de la chose les décide, ils peuvent être exécutés malgré l’opposition d’un copropriétaire dont l’usage n’est pas entravé durablement, à condition que les autres l’indemnisent de l’atteinte temporaire et prennent sa part de frais en charge (art. 647e al. 2 CC).
• Aliénation, constitution de droits réels ou changement de destination de la chose : le concours de tous est nécessaire, sauf règle unanime contraire (art. 648 al. 2 CC).

L’administrateur : nomination, révocation, tâches

Si l’assemblée n’arrive pas à nommer l’administrateur, chaque copropriétaire peut demander au juge de le nommer. Le même droit appartient à celui qui a un intérêt légitime, notamment un créancier gagiste ou un assureur (art. 712q CC).

L’assemblée peut révoquer l’administrateur en tout temps, sous réserve de dommages-intérêts éventuels. Si elle refuse de le révoquer au mépris de justes motifs, tout copropriétaire peut, dans le mois, demander au juge de prononcer la révocation. L’administrateur nommé par le juge ne peut pas être révoqué sans l’assentiment de celui-ci avant le terme fixé à ses fonctions (art. 712r CC).

L’administrateur exécute les actes d’administration commune conformément à la loi, au règlement et aux décisions de l’assemblée, et prend de son propre chef toutes les mesures urgentes pour empêcher ou réparer un dommage. Il répartit les charges et frais communs, adresse les factures, encaisse les contributions, gère et utilise correctement les fonds qu’il détient. Il veille au respect de la loi, du règlement de la communauté et du règlement de maison (art. 712s CC).

Il représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers pour les affaires de l’administration commune. Sauf en procédure sommaire, il ne peut agir en justice sans autorisation préalable de l’assemblée, sous réserve des cas d’urgence où l’autorisation peut être demandée ensuite. Les décisions et sommations destinées à l’ensemble des copropriétaires peuvent lui être notifiées valablement (art. 712t CC).

Ce que l’examen demande

Brevet de gérant·e d’immeubles, matière « PPE et copropriété » : la définition de la PPE, les parties qui ne peuvent pas être exclusives, la quote-part, le règlement, la répartition des charges, l’hypothèque légale des trois dernières années, le quorum et les majorités, la révocation de l’administrateur.

Matière « Gestion immobilière » : appliquer ces règles à une assemblée concrète, avec le bon quorum, la bonne majorité et le bon délai pour la seconde assemblée.

Dans les QCM, l’erreur classique est de confondre les deux quorums : la première assemblée exige la moitié des copropriétaires (au moins deux) et la moitié de la valeur des parts, la seconde seulement le tiers des copropriétaires (au moins deux). Autre piège : croire que la PPE offre un droit de préemption légal, alors qu’il n’existe qu’en copropriété ordinaire (art. 682 CC). Enfin, la répartition des charges se fait selon la valeur des parts, pas par tête.