Un bail se résilie avec un délai et pour un terme, par écrit, et le bailleur doit utiliser une formule officielle. Ces règles du Code des obligations tombent à chaque examen de droit du bail. Voici les délais exacts, les cas de nullité, le délai de 30 jours pour contester et la prolongation, article par article.
Durée déterminée ou indéterminée
Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée (art. 255 CO). Il est de durée déterminée lorsqu’il doit prendre fin, sans congé, à l’expiration de la durée convenue. Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée.
Le bail de durée déterminée prend fin sans congé à l’échéance (art. 266 CO). Si les parties le poursuivent tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée. C’est le bail de durée indéterminée qui se résilie avec les délais et termes des art. 266a et suivants (texte du CO, version au 1er janvier 2026).
Délai et terme : deux notions à ne pas confondre
Le délai de congé, c’est le temps qui sépare le congé de la fin du bail. Le terme, c’est la date à laquelle le bail peut prendre fin. Pour un bail de durée indéterminée, une partie résilie en observant les délais et termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus (art. 266a al. 1 CO).
Si le délai ou le terme n’est pas respecté, le congé n’est pas annulé : il produit effet pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO). Un congé donné trop tard pour le terme visé vaut donc pour le terme suivant.
Les délais et termes légaux
Le CO fixe le délai selon l’objet loué. Le terme est celui de l’usage local ou, à défaut d’usage local, celui que la loi indique :
- Immeubles et constructions mobilières : 3 mois, pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut, pour la fin d’un semestre de bail (art. 266b CO).
- Habitations : 3 mois, pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut, pour la fin d’un trimestre de bail (art. 266c CO).
- Locaux commerciaux : 6 mois, pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut, pour la fin d’un trimestre de bail (art. 266d CO).
- Chambres meublées, places de stationnement et installations analogues louées séparément : 2 semaines, pour la fin d’un mois de bail (art. 266e CO).
- Choses mobilières : 3 jours, pour n’importe quel moment (art. 266f CO).
La résiliation anticipée
Pour de justes motifs, lorsque l’exécution du contrat devient intolérable pour une partie, elle peut résilier à n’importe quel moment, en observant le délai de congé légal. Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé (art. 266g CO).
Le CO prévoit d’autres cas : la faillite du locataire (art. 266h CO) et le décès du locataire, où les héritiers résilient avec le délai légal pour le prochain terme légal (art. 266i CO).
Le locataire qui rend la chose sans respecter le délai ou le terme n’est libéré que s’il présente un nouveau locataire solvable, que le bailleur ne peut raisonnablement refuser et qui accepte de reprendre le bail aux mêmes conditions. À défaut, il paie le loyer jusqu’à la fin du bail ou jusqu’au prochain terme de congé, contractuel ou légal. Le bailleur doit imputer les frais qu’il a épargnés et les profits qu’il retire d’un autre usage de la chose (art. 264 CO).
La forme du congé et la nullité
Pour les habitations et les locaux commerciaux, le congé doit être donné par écrit (art. 266l al. 1 CO). Le bailleur doit en plus utiliser une formule agréée par le canton, qui indique au locataire comment procéder s’il veut contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO).
Si la chose louée sert de logement à la famille, un époux ne peut résilier sans le consentement exprès de son conjoint ; s’il ne peut pas l’obtenir ou si le conjoint le refuse sans motif légitime, le locataire peut en appeler au juge (art. 266m CO). Quand c’est le bailleur qui résilie, le congé doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO). Les mêmes règles valent par analogie pour les partenaires enregistrés.
Le congé qui ne satisfait pas à ces conditions de forme est nul (art. 266o CO). Nul veut dire sans effet dès le départ : ce n’est pas la même chose qu’un congé annulable, qu’il faut contester dans un délai.
Contester le congé : l’annulabilité
Pour les habitations et les locaux commerciaux, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Il doit être motivé si l’autre partie le demande (art. 271 CO).
Le congé donné par le bailleur est annulable notamment (art. 271a al. 1 CO) :
- parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail ;
- dans le but d’imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer ;
- seulement dans le but d’amener le locataire à acheter l’appartement loué ;
- pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, sauf si le locataire procède au mépris des règles de la bonne foi ;
- dans les 3 ans à compter de la fin d’une telle procédure, si le bailleur a succombé dans une large mesure, a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions, a renoncé à saisir le juge ou a conclu une transaction ;
- en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu’il en résulte d’inconvénients majeurs pour le bailleur.
Les délais pour agir
Celui qui veut contester le congé saisit l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 al. 1 CO).
Le locataire qui demande une prolongation saisit l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé pour un bail de durée indéterminée, et au plus tard 60 jours avant l’expiration du contrat pour un bail de durée déterminée (art. 273 al. 2 CO). Pour une deuxième prolongation, c’est au plus tard 60 jours avant l’expiration de la première (art. 273 al. 3 CO).
Si l’autorité rejette la requête en annulabilité du locataire, elle examine d’office si le bail peut être prolongé (art. 273 al. 5 CO). Le conjoint du locataire peut aussi contester le congé et demander la prolongation lorsque la chose sert de logement à la famille (art. 273a CO). Le locataire ne peut renoncer à ces droits que si la loi le prévoit expressément, et les conventions contraires sont nulles (art. 273c CO).
La prolongation du bail
Le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (art. 272 al. 1 CO). L’autorité pèse notamment les circonstances de la conclusion du bail, sa durée, la situation personnelle, familiale et financière des parties, le besoin du bailleur ou de ses proches d’utiliser eux-mêmes les locaux et la situation sur le marché local (art. 272 al. 2 CO).
La durée maximale est de 4 ans pour une habitation et de 6 ans pour un local commercial. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées (art. 272b al. 1 CO). Si les parties conviennent d’une prolongation, elles ne sont liées à aucune durée maximale (art. 272b al. 2 CO).
Aucune prolongation n’est accordée lorsque le congé est donné pour demeure du locataire (art. 257d CO), pour violation grave de son devoir de diligence ou graves manques d’égards envers les voisins, ou en cas de faillite du locataire. Elle est exclue aussi pour un bail conclu expressément jusqu’au début d’une transformation ou d’une démolition (art. 272a al. 1 CO). En règle générale, il n’y en a pas non plus si le bailleur offre des locaux équivalents (art. 272a al. 2 CO).
Pendant la prolongation, et sauf jugement ou accord contraires, le locataire peut résilier avec un délai d’un mois pour la fin d’un mois si la prolongation ne dépasse pas un an, et avec un délai de trois mois pour un terme légal si elle dépasse un an (art. 272d CO).
Ce que l’examen demande
Brevet de gérant·e d’immeubles, matière « Droit du bail » : les délais selon l’objet loué (habitation, local commercial, chambre meublée, place de stationnement), la forme du congé et la formule officielle, la nullité, les cas d’annulabilité, les délais de 30 et 60 jours, la durée de la prolongation.
Matière « Gestion immobilière » : appliquer ces règles à un dossier concret, avec le bon terme, la bonne forme et la bonne notification au conjoint.
Dans les QCM, l’erreur classique est de confondre le délai de congé et le terme : 3 mois de délai ne veut pas dire que le bail peut finir n’importe quel jour, il faut aussi tomber sur un terme. Autre piège : croire qu’un congé donné trop tard est nul, alors qu’il vaut pour le prochain terme (art. 266a al. 2 CO). Enfin, ne confonds pas le congé nul (vice de forme) avec le congé annulable (à contester en 30 jours).