Une servitude naît par une inscription au registre foncier, sur la base d’un acte authentique. Le droit de superficie, l’usufruit et le droit d’habitation suivent la même logique. Ces règles du Code civil tombent à chaque examen de droit immobilier. Voici les définitions, les formes, les durées et les effets de l’inscription, article par article.
La servitude foncière : définition
La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d’un autre immeuble. Elle oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage, ou à s’abstenir d’exercer certains droits inhérents à la propriété (art. 730 al. 1 CC). Exemple classique : le droit de passage.
Une obligation de faire ne peut être rattachée qu’accessoirement à une servitude. Elle ne lie l’acquéreur du fonds dominant ou du fonds servant que si elle résulte d’une inscription au registre foncier (art. 730 al. 2 CC).
Le propriétaire de deux fonds peut grever l’un de servitudes en faveur de l’autre (art. 733 CC).
Constituer une servitude : inscription et acte authentique
L’inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution d’une servitude (art. 731 al. 1 CC). Les règles de la propriété sont applicables, sauf disposition contraire, à l’acquisition et à l’inscription (art. 731 al. 2 CC).
L’acte constitutif n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique (art. 732 al. 1 CC). Si la servitude ne s’exerce que sur une partie de l’immeuble et que le lieu n’est pas décrit avec assez de précision dans le titre, elle doit être dessinée sur un extrait de plan du registre foncier (art. 732 al. 2 CC).
La prescription acquisitive n’est possible qu’à l’égard des immeubles dont la propriété elle-même peut s’acquérir de cette manière (art. 731 al. 3 CC).
Exercice, entretien et extinction
L’inscription fait règle, en tant qu’elle désigne clairement les droits et les obligations. L’étendue peut être précisée, dans les limites de l’inscription, par l’origine de la servitude ou par la manière dont elle a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (art. 738 CC). Les besoins nouveaux du fonds dominant n’entraînent aucune aggravation (art. 739 CC).
Le titulaire exerce son droit de la manière la moins dommageable. Le propriétaire grevé ne peut ni empêcher ni rendre plus incommode l’exercice de la servitude (art. 737 CC). Le propriétaire du fonds dominant entretient les ouvrages nécessaires ; si ces ouvrages sont aussi utiles au propriétaire grevé, la charge se partage en proportion de leur intérêt (art. 741 CC).
Le propriétaire grevé peut, s’il a un intérêt et s’il paie les frais, exiger le déplacement d’une servitude qui ne s’exerce que sur une partie du fonds, vers un endroit où elle ne s’exercerait pas moins commodément (art. 742 CC).
La servitude s’éteint par la radiation de l’inscription et par la perte totale du fonds servant ou dominant (art. 734 CC). Si les deux fonds sont réunis dans la même main, le propriétaire peut la faire radier ; elle subsiste comme droit réel tant que la radiation n’a pas eu lieu (art. 735 CC). Le propriétaire grevé peut exiger la radiation d’une servitude qui a perdu toute utilité pour le fonds dominant, et obtenir la libération totale ou partielle d’une servitude dont l’utilité est réduite, hors de proportion avec les charges (art. 736 CC).
Usufruit et droit d’habitation
L’usufruit peut être établi sur des meubles, des immeubles, des droits ou un patrimoine. Il confère à l’usufruitier, sauf disposition contraire, un droit de jouissance complet sur la chose, et peut être limité à une partie définie d’un bâtiment ou de l’immeuble (art. 745 CC). L’usufruit d’un immeuble s’établit par l’inscription au registre foncier (art. 746 CC).
L’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier et, pour une personne morale, par sa dissolution. Pour une personne morale, il ne peut pas durer plus de cent ans (art. 749 CC). Pour un immeuble, les autres causes d’extinction (échéance du terme, renonciation, mort) ne donnent au propriétaire que le droit d’exiger la radiation (art. 748 al. 2 CC).
Côté charges : l’usufruitier conserve la substance de la chose et fait lui-même les réparations et réfections ordinaires d’entretien (art. 764 CC). Il supporte les frais ordinaires d’entretien, les dépenses d’exploitation, les intérêts des dettes et les impôts, en proportion de la durée de son droit ; les autres charges incombent au propriétaire (art. 765 CC).
Le droit d’habitation est le droit de demeurer dans une maison ou d’en occuper une partie. Il est incessible et ne passe pas aux héritiers ; les règles de l’usufruit s’appliquent, sauf disposition contraire (art. 776 CC). Son étendue se règle sur les besoins personnels du titulaire ; sauf limitation expresse à sa personne, il peut habiter avec sa famille et les gens de sa maison (art. 777 CC). S’il a la jouissance exclusive, il supporte les réparations ordinaires d’entretien ; s’il partage l’usage avec le propriétaire, les frais d’entretien incombent à ce dernier (art. 778 CC).
Le droit de superficie
Le propriétaire peut établir en faveur d’un tiers une servitude lui donnant le droit d’avoir ou de faire des constructions sur le fonds grevé ou au-dessous. Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe aux héritiers. S’il a le caractère d’un droit distinct et permanent, il peut être immatriculé comme immeuble au registre foncier (art. 779 CC).
L’acte constitutif n’est valable que s’il a été passé en la forme authentique. Il en va de même de la rente du droit de superficie et des autres dispositions contractuelles, lorsqu’on prévoit de les annoter au registre foncier (art. 779a CC).
Durée maximale : le droit de superficie ne peut pas être constitué pour plus de cent ans comme droit distinct. Il peut en tout temps être prolongé, dans la forme prévue pour sa constitution, pour une nouvelle durée maximale de cent ans, mais tout engagement pris d’avance à ce sujet est nul (art. 779l CC).
À l’expiration du droit, les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de ce fonds (art. 779c CC). Il verse au superficiaire une indemnité équitable, qui garantit aussi les créanciers en faveur desquels le droit de superficie était grevé de gage. Si l’indemnité n’est ni versée ni garantie, une hypothèque de même rang peut être inscrite à sa place, au plus tard trois mois après l’expiration du droit de superficie (art. 779d CC).
Retour anticipé : si le superficiaire excède gravement son droit réel ou viole gravement des obligations contractuelles, le propriétaire peut provoquer le retour anticipé en demandant le transfert du droit de superficie à son nom (art. 779f CC). Il ne peut l’exercer que moyennant une indemnité équitable, que la faute du superficiaire peut justifier de réduire ; le transfert n’a lieu que lorsque l’indemnité est versée ou garantie (art. 779g CC).
Pour garantir la rente, le propriétaire peut demander une hypothèque légale sur le droit de superficie immatriculé, pour trois annuités au maximum (art. 779i CC).
Le registre foncier : feuillet et droits inscrits
Le registre foncier donne l’état des droits sur les immeubles. Il comprend le grand livre, les documents complémentaires (plan, rôle, pièces justificatives, état descriptif) et le journal (art. 942 CC). Sont immatriculés comme immeubles : les biens-fonds, les droits distincts et permanents, les mines et les parts de copropriété d’un immeuble (art. 943 CC).
Chaque immeuble reçoit un feuillet et un numéro distincts dans le grand livre (art. 945 CC). Le feuillet comporte trois rubriques : la propriété ; les servitudes et charges foncières établies en faveur de l’immeuble ou sur l’immeuble ; les droits de gage (art. 946 CC). Plusieurs immeubles peuvent figurer sur un feuillet collectif avec l’assentiment du propriétaire (art. 947 CC).
Le registre est destiné à l’inscription de la propriété, des servitudes et charges foncières, et des droits de gage (art. 958 CC). Les servitudes sont inscrites et radiées aux feuillets du fonds dominant et du fonds servant (art. 968 CC). Les inscriptions s’opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire, sauf si l’acquéreur se fonde sur la loi ou sur un jugement passé en force (art. 963 CC).
Annotations, mentions et inscriptions provisoires
Ne confonds pas l’inscription avec l’annotation. L’annotation fixe un droit ou une restriction dans le registre sans créer de droit réel :
- Droits personnels : les droits de préemption, d’emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer peuvent être annotés dans les cas expressément prévus par la loi. Ils deviennent opposables à tout droit acquis plus tard sur l’immeuble (art. 959 CC).
- Restrictions du droit d’aliéner : elles peuvent être annotées lorsqu’elles résultent d’une décision officielle pour la conservation de droits litigieux ou de prétentions exécutoires, d’une saisie, ou d’un acte juridique dont la loi autorise l’annotation, comme la substitution fidéicommissaire. Elles aussi deviennent opposables aux droits acquis plus tard (art. 960 CC).
- Inscriptions provisoires : elles peuvent être prises par celui qui allègue un droit réel, ou par celui que la loi autorise à compléter sa légitimation. Elles ont lieu du consentement des intéressés ou sur décision du juge ; si le droit est constaté plus tard, il devient opposable aux tiers dès la date de l’inscription provisoire (art. 961 CC).
- L’annotation n’empêche pas l’inscription d’un droit de rang postérieur (art. 961a CC).
- Mention : la collectivité publique fait mentionner au registre les restrictions de droit public à la propriété qu’elle a décidées et qui entravent durablement l’utilisation de l’immeuble (art. 962 CC).
Publicité du registre : l’extrait du registre foncier
Celui qui fait valoir un intérêt a le droit de consulter le registre foncier ou de s’en faire délivrer des extraits. Sans intérêt, toute personne a accès à trois informations du grand livre : la désignation de l’immeuble et son descriptif, le nom et l’identité du propriétaire, le type de propriété et la date d’acquisition (art. 970 al. 1 et 2 CC).
Nul ne peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas connu une inscription portée au registre foncier (art. 970 al. 4 CC). Un extrait de toute inscription est délivré à la demande de ceux qu’elle concerne (art. 967 al. 2 CC). Les cantons peuvent prévoir que les acquisitions de propriété immobilière sont publiées (art. 970a CC).
Effets de l’inscription et bonne foi
Un droit dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription n’existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu (art. 971 CC). Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l’inscription dans le grand livre. L’effet remonte au moment de l’inscription dans le journal, pourvu que les pièces justificatives aient été jointes à la demande (art. 972 CC).
Celui qui acquiert la propriété ou d’autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription est maintenu dans son acquisition (art. 973 CC). Quand un droit réel a été inscrit indûment, les tiers qui en ont connu ou dû connaître les vices ne peuvent pas invoquer l’inscription (art. 974 CC).
Celui dont les droits réels ont été lésés par une inscription faite ou modifiée sans cause légitime peut en exiger la radiation ou la modification, sous réserve des droits acquis par les tiers de bonne foi et des dommages-intérêts (art. 975 CC). Sans le consentement écrit des intéressés, le conservateur ne rectifie qu’avec une décision du juge ; les simples erreurs d’écriture sont rectifiées d’office (art. 977 CC).
Ce que l’examen demande
Brevet de gérant·e d’immeubles, matière « Droit immobilier » : les types de servitudes, leur constitution (inscription et acte authentique), leur extinction, la durée maximale du droit de superficie, l’usufruit et le droit d’habitation, les annotations, les effets de l’inscription et la protection de la bonne foi.
Matière « Gestion immobilière » : lire un feuillet, repérer les servitudes qui grèvent un immeuble ou le favorisent, et savoir à qui incombe l’entretien d’un chemin ou d’une installation commune.
Dans les QCM, l’erreur classique est de croire qu’un acte authentique suffit à créer une servitude : sans inscription au registre foncier, elle n’existe pas comme droit réel (art. 731 et 971 CC). Autres pièges : confondre annotation (droit personnel ou restriction rendus opposables) et inscription (droit réel), ou oublier que le droit d’habitation est incessible et ne passe pas aux héritiers, alors que le droit de superficie, sauf convention contraire, est cessible et passe aux héritiers.